20111031_房地产市场形势预判及深圳市场趋势分析.pptVIP

关内关外出现微趋势差别 关内项目价格坚挺，销售速度放慢。 关外项目价格出现调整，尽量保持速度。 本报告是严格保密的。 * 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 房地产市场形势预判及深圳市场趋势预判 2011-10 P1：房地产大趋势仍处于上升态势 房地产市场形势及预判 P2：房地产中期趋势处于波动调整期 P3：房地产短期趋势取决于供需矛盾 依据道氏模型的房地产市场趋势研判 宏观趋势：长期整体向上 上升趋势 大趋势取决于： 1、城市化 2、产业转型 3、经济转型 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2005 2004 城市化进程仍是主导政策，未来人均仍持增长态势 1、宏观视角：房地产向上动因仍未改变，向上发展仍可持续数十年 发达国家的城市化率一般在70%左右，中国的城市化率仍处在发展阶段，在相当长一段时间内城镇人口的不断增加带来对居住的要求不断上涨是毋庸置疑的趋势。 中国前30年的发展主要在东部沿海，以进出口以及加工业为主。 1、宏观视角：房地产开发以东部为首，向中西部进发，产业发生变化。 目前的产业结构变化使得东南沿海城市面临升级扩大的机会，而内地城市也获得了快步开发，迅速成长的机会。这一切引起的大量人群流动给房地产提供了发展的基础。 富士康内地地区商务长李金明曾在2008年4月接受媒体采访时表示，未来的深圳富士康基地将以“研发＋部分生产”为主，人员规模最多是在10万至15万人之间。同时间，富士康提出了“发展内地，制造转移”的口号，生产线转移的地点有山东烟台、重庆、河北廊坊、北京亦庄等地，而大部分转移地周围都有富士康大客户的工厂。 中国前30年的发展主要在东部沿海，以进出口以及加工业为主。 1、宏观视角：国际经济结构发生变化，出口转内需，提倡消费。 消费结构的变化和中国富人群体的不断扩大，投资方向的缺失使得资金的流向仍然主要是房地产。 中国内需消费最主要的组成内容全都是依赖于人口基数的项目，随着人群的迁移变化而产生的需求仍是主流。 消费组成 羊城晚报讯 美林全球财富管理13日发布的亚太区财富报告显示，去年中国富裕人士估计达到53.5万人，较上一年度增加12%，这些人士的资产有42%投向股票市场。 　　报告把富裕人士界定为至少拥有100万美元净资产之人士，其中不包括主要居所、收藏品、消费性产品和耐用品。根据报告，2010年中国继续保持为亚太地区富裕人士数量第二大集中地，全球排名第四，富裕人士财富总额达到2.66万亿美元，较2009年增加13.2%。 　　 　　中国富裕人士的投资偏好在不动产。根据报告，截至2010年底，中国富裕人士27%的资产在房地产，这一比重在过去两年间没有发生变化，远高于亚太区的平均水平。 依据道氏模型的房地产市场趋势研判 04-06/07-08/10-11 每隔几年一个周期，由于GDP和CPI的相互影响都会出现一个波动的中期走势 中期趋势：周期性阶段波动 上升趋势 中期趋势： 1、政策 2、经济 3、事件 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2005 2004 2、中期趋势：GDPCPI的平衡 GDP% CPI% 3% CPI3%，GDP增速8% 高增长、高通胀（过热） CPI3%，GDP增速8% 低增长、高通胀（滞胀） CPI3%，GDP增速8% 高增长、低通胀（最优） CPI3%，GDP增速8% 低增长、低通胀（危险） 中国经济周期变化 08年： 从紧的货币政策 10年： 适度宽松的货币政策 09年： 宽松的货币政策 11年： 稳健的货币政策 8% 机构 GDP同比增速 CPI 机构 GDP同比增速 CPI 中国人民大学 9.63% 4.7% 交通银行 9.5% 5%以内 国家信息中心宏观经济形势课题组 9.3% 4.9% 中国农业银行战略规划部 9.5% 4.8% 彭文生（中金公司首席经济学家） 9.2% 4.8% 瑞银证券 9.3% 5.0% 李迅雷（国泰君安总经济师） 9% 5.0% 中国智库 9.3% —　 宋宇（高华证券宏观经济学家） 9.4% 4.8% 世界银行 9.0% —　 屈宏斌（汇丰银行大中华区首席经济学家） 8.9% 4.8% 均值 9.3% 4.9% 曹远征（中国银行首席经济学家） 9.3% — 政府目标 8% 4% 国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测 数据来源：国家统计局，各机构报告 虽然大家都认为控制CPI是现阶段最主要的任务，但是也不可能把CPI压制的过于厉害以至于把整体经济状况推到低增长的危险境地。 2、中期趋势：