福塔项目基地调研案.docVIP

福塔项目基地研究案 第一部分 政府规划条件及基地属性定位 一、政府规划条件 基地总用地：297.017亩 规划指标：容积率0.7 ( 根据以上基地自身规划条件，再综合建安成本900元/㎡、营销推广费用200元/㎡、其他不可预见费用后本项目的合计成本价格在2000元/㎡左右 ( 从以上经济指标估算可知，该楼盘定位为“中高档”楼盘，才能够保障项目的投资回报。 二、基地空间概念 基地地理位置描述 ①基地空间位置描述：基地位于楚雄福塔东南面 ，距离楚雄市中心地段（桃源湖一带） 2.0 公里（由福塔路－北浦路－鹿城北路一线测算）；距离楚雄市经济技术开发区、楚雄市火车站 2.8 公里；距离楚大高速公路 2.2 公里。 空间距离表 地理标杆参照点 距 离（千米） 备 注 市中心原点（桃源湖） 2.0 楚雄市体育馆、鹿城镇政府 楚雄市经济技术开发区 2.8 天顺超市、泰格酒店 龙江公园 2.3 龙江公园正门 楚大高速公路 2.2 楚大高速公路出入口 小结： 整个楚雄城区直径为4公里左右，其中人群聚集区域在以桃源湖为圆心，半径2公里的范围内，基地所处位置恰好在这个范围以外，在楚雄人的心目中该区域属于城郊结合部，约2公里的空间距离在楚雄人看来是比较远的。项目所在区域在空间上来说是一个城市近郊项目。 基地现状 地形地势描述 基地地块形状描述 基地地块面积共19.8011公顷（合297.017亩），基地东北面被福塔公园的千亩林区包围，中间被福塔路分割，南面，东面与前平山香料厂（现部队仓库）仅一墙之隔，西南向紧临建设中的福塔路，与正在建设中的金福园小区临路相望，临路直线距离大约507米。 基地地形规则，西北面高地面积较小，地块由北向南成“口袋状”逐渐放大，西侧临规划路，地块红线笔直，其余三面都因地形关系地块红线无规律可言，成“锯齿状”。 备注：蓝色区域为――西北面及北面高地区域； 粉红色区域为――西南面“凹地”区域； 黄色区域为――东北面天然植被区域； 绿色区域为――东南面及东面梯田密集区域。 基地地势描述 基地呈南低北高的地势，西南面地块（现在的临路农田区域）为整个基地最低点，最低点地势标高约为1773米，地势逐渐向东北面和西北面两面抬高（东北面为现今天然水域东侧的梯田区域，西北面为现有土路北侧的天然植被茂密区域），最高点标高分别为：东北面1811.11米、西北面1805.05米。 地势分区描述： 整个基地依据地形地势大概可以分为四块区域：西南面“凹地”区域（其中包括两个天然水域）―――东南面及东面梯田密集区域―――东北面天然植被区域―――西北面及北面高地区域。 西南“凹地”区域：该区域为基地中地势最低的区域，从现有土路以南直至地界南面红线，东至现有天然水域东岸。整个区域地势较低与现在建设中的福塔路有3米左右的落差，现为杂草丛生的荒废农田地，地势较为平缓，高差大都在0.3～0.6米左右，两个天然水潭之间有5.3米的高差，成北高南低之势，地势沿东面和北面缓缓抬高，至天然水域区域变平坦，沿东进入梯田密集区，北至土路突然抬高近6米。 （杂草丛生的西南“凹地”） （天然水域比地块高出了近2米） （从现有土路上对西南面地块俯视，可以看出该区域地势高差关系“三面高中间低”） 小结： 该区域地块平坦，自身地势条件较好，地势标高较三面都低，势必需要大量的回填土进行平衡； 在平坦区域若建设别墅，则独栋别墅的私密性无法得到保证，只能考虑建设联排别墅或多层的花园洋房物业； 地势平坦而且紧临道路，可以考虑在此建设项目的公建配套设施（如会所、体育休闲场所）； 该区域标高为整个项目的最低点，对排水管网有较高要求，须在设计时进行特殊处理； 东南面及东面梯田密集区域：该区域为梯田密集分布区域，每级之间的高差在0.5～1.1米左右而且每级梯田进深都比较短在2.5～8米之间，从宗地图上看从地块东南端红线至南面天然水域之间大约有27级梯田（总进深260米），本区域内东南面梯田大都为东西向分布，至北面区域内逐渐转向成西南向或正南北向分布，该区域南面紧临当地民房，但民房标高相比地块较低，遮挡关系不明显。 （东南面的密集梯田） （东面梯田区域） 小结： 由图片可以看出该区域的地势特点为梯田密布，多梯级、短进深。 梯田进深过短，无法单一进行利用，只能进行土方平整处理，根据地形地势进行梯田合并，将多级梯田削平为一级台地，使整个区域形成多级台地的地势，利于景观的营造的物业的摆布； 地块东南面与民房相接，东面与军区仓库相接，有