05前期介入作业指导书.docVIP

前期介入工程工作指引 1.0 目的 规范前期介入工程操作程序，确保前期介入工作正常有序开展，完成前期介入工作，为接管后的管理工作作准备。 2.0 范围 适用于金碧物业深圳分公司所辖物业项目前期介入工程操作。 3.0 职责 3.1 项目前期各专业工程人员负责本专业前期介入工程各项工作，项目前期工程负责人统筹各项工作的开展。 3.2 工程技工负责已投入使用的会所、景观、样板房等的运行。 3.3 项目前期负责人检查监督前期介入工程方面工作开展情况。 4.0 方法与过程控制 前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。 4.1 早期介入阶段，从开发商进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。 4.1.1 确定项目物业服务中心负责人后，选择有丰富的物业工程管理经验、专业比较全面的工程技术人员开展前期介入工程方面的工作。 4.1.2 与项目工程部沟通，深入了解了解项目的概况等基本情况，并制定前期介入工作计划； 4.1.3 根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计中的总体布局、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观、绿化、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房、室外配套（供电、供水、雨污水、通讯网络、外围监控、路灯）等提出建设性意见。从以下几方面来审读规划设计图纸： 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 便于物业组织管理，节约管理成本。 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 4.1.4 根据规划设计图，与设计部门、工程部讨论决定该项目的智能化设计要求，主要涉及配置方案、停车场管理系统、对讲门禁系统、监控监控系统、周界红外系统、公共广播系统、电子巡更系统、楼宇传媒电视、电子公告系统、电梯五方对讲系统等设置要求，根据项目的规划设计和物业管理方案，从接管后物业管理的需要，完成小区的智能化布点需求。 4.1.5 审读施工图纸，从物业管理的角度，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸、装修等图纸进行仔细阅读，标记重要的环节，了解项目的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总，对不合理的地方并提出修改建议。从以下几方面来审读施工图纸： 1、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电量），更方便后期的维修、保养和管理。 2、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。 3、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住户的供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它业主用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表，以避免产生计费错误。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。小区的地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 4、监控方面；智能防盗设备要完善，小区的外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对住户与商场的门进行控制，能有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等。各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。 5、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否