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容积率专题研究 2016年3月 容积率相关基本名词概念及限制条件剖析 1 相关基本名词概念 计算涉及公式及推导关系 相关专有名词概念 容积率(FAR，Floor Area Ratio)：项目占地范围内总建筑面积/项目总占地面积。 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例； 对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 总建筑面积（GFA,Gross Floor Area）：建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和，地下有经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。 注：特殊规则（各地区不同，具体参考《建筑工程建筑面积计算规范》） 当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算； 当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算； 计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 关键词：容积率、总建筑面积、层高、建筑基底面积、建筑密度、总占地面积 层高（Storey Height）：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。住宅层高宜为2.8米。 建筑基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙外围水平投影面积。 注：计算规则： 独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算； 室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算； 有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算； 悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。 建筑密度（Building Density）：在一定范围内，建筑基底面积总和与占用地面积的比例。 同容积率类似，反映地价成本在房屋中占的比例和居民的舒适度。 反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 计算涉及公式及推导关系 容积率=总建筑面积÷总占地面积 建筑密度=建筑基底总面积÷总占地面积 建筑总面积=建筑基底总面积×层高 平均层高=容积率÷建筑密度 前提：单栋建筑的各层建筑面积相等才完全满足。 容积率的研究 2 容积率的起源 容积率的研究方面 容积率的相关概念 常见容积率熟悉 容积率最早是1957年芝加哥的城市土地区划管理制度提出和采用的一项重要控制指标。美、日等国（包括台湾地区）称之为Floor Area Ratio（FAR）；美国规划师学会定义为“区划地块上允许修建的建筑面积与地块面积之比”；英国及其殖民地国家则称之为Plot Ratio,二者的涵义是相同的。 容积率的起源 我国大陆地区在上世纪80年代以前没有土地出让制度和房地产业,所以采用“建筑面积密度”作为详细规划的一项技术指标。自实行土地有偿使用开始,借鉴了美国区划法的做法,规划学术与管理界逐渐开始将容积率作为规划编制与管理的技术指标。并在1994年实施的城市居住区规划设计规范（GB5C180-93）中正式列入了“容积率”一词,标志着容积率一词在我国城市规划界确立了“合法”的地位。 一是关于确定土地利用的容积率 二是关于容积率对地价地影响 三是对城市现状容积率的测定 容积率的研究方面 经济容积率（EFAR）是指城市建设过程中,在某一空间范围内房地产总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的利润率区间对应的容积率区间。 容积率的相关概念 极限容积率（MFAR）是指同时满足地块内部与外部环境容量的容积率区间。 政策容积率（PFAR）是指为了满足可持续发展的要求,促进城市紧凑发展,政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。 合理容积率（RFAR）就是经济容积率、极限容积率、政策容积率交集的容积率区间 标准容积率（SFAR）是指在合理容积率区间内从城市设计的角度赋予开发地块的容积率。 相关规定 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为 　　独立别墅为0.2~0.5, 　　联排别墅为0.4~0.7, 　　6层以下多层住宅为0.8~1.2, 　　11层小高层住宅为1.5~2.0, 　　18层高层住宅为1.8~2.5, 　　19层以上住宅为2.4~4.5, 　　住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 建筑形式 高品质、低容积率 中品质、中容积率 低品质、低容积率 独栋、双拼 低于0.3 0.3-0.4 0.4 townhouse、联排 0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.9 4、5层叠加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1 6层多层 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7 11层小高层 1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.5 18层高层 2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.2