赠送面积专题研究资料.ppt

“双御雅轩”的“N+M” （一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米） 一房送3房，二房送4房，三房送5房。 下面看看“双御雅轩”户型的赠送面积情况： 一房建筑面积61.67-62.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。 二房建筑面积81.38-88.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。 三房建筑面积19.24-20.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。 “禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！ 其他的一些方法 开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。 如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。 其他的一些方法 其他的一些方法 第三部分 当前赠送面积存在的风险 工程营造风险 以入户花园赠送面积示例： 1、 雨水管与地漏： ２、 外墙保温层： ３、 地面防水： 空调室外机与空调管留洞： ４、 第二道户门： ５、 隔墙与卧室门： ６、 保留雨水管，客户取消地漏 部位与部品 技术要点 设计做防水层和找坡层 预留室外机位置，预留空调管洞 入户花园处外墙增设内保温 客户增加隔墙与卧室门 第二道户门为保温门，客户拆改 窗户与栏杆： 窗户加200高栏杆，留客户拆改 ７、 电负荷与采暖 预留采暖电负荷（壁挂炉例外） ８、 赠送面积涉及两次交房，期间涉及较大工程拆改。如果是精装交房，则工程难度更高。 工程营造风险 报批政策风险 大面积赠送空间必然导致建筑质量标准下降，如果市场偷面积盛行，可能导致政府出台相应管制措施，成都已有先例。 这种做法目前比较常见，市场上带入户花园或者空中花园的均为此类做法。即便是这种操作风险较低的产品，也存在一定报批风险。 超尺度阳台 客户再投入风险 如果赠送面积导致后期使用难度及投入大大增加，则会降低产品吸引力。同时随着入住后一系列问题的暴露，也会导致客户流失。 对于毛坯交房的项目来说，赠送面积越大，意味着后期改建投入越大。有些工程已经超出普通住宅装修范畴。 销售人员对赠送跃层户型的说法：您只要再花1.5－2万就可以自行搭建一层。真的不到两万就可以自己搭建一层么？ 目前搭建夹层的作法通常有三种做法，槽钢、工字钢、现浇钢筋水泥。同时在开工前做好功能设计和暖气、强弱电布线。加上楼梯及人工费用，最终成本远远超过2万元。 售后投诉风险 当前环境下，偷面积的操作手法并不成熟，后期对于客服的考验很大。 以层高低于2.2米的假凸窗为例： 通过假台或假梁等方式使室内同飘窗效果一致，但结构仍按正常做法完成，这种做法曾在金色家园的117产品使用。 这种做法需要客户自行改造，在工程与客服口都存在较大风险。 其它未知风险 规范销售流程对于规避风险起着关键作用。那么目前我市在售项目是通过怎样的销售流程规避风险的呢？ 公共物权侵占风险：占用楼梯、设备井等公共空间的偷面积手法，在《物权法》颁布后可能存在公共产权的侵占行为，导致群诉风险。 责任认定风险：赠送面积通常涉及两次交房。政府验收后客户与开发商签署委托承建协议。如合同存在责任认定的缺失，则可能造成日后纠纷。 报批未通过风险：如赠送面积未通过报批，按现行法规规定，差异值超过±3%以上(不含本数)的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息。此项规定对于开发商存在较大风险。 第四部 具体项目操作实例 俊城橡树原VS周边竞品 江胜置业 融创 松江置业 宁发地产 正信地产 开发企业 均价16600 月均2套 均价14000月均30套 均价10200 月均12套 均价25000 月均3套 洋房13000元，高层8500元 售价及月均销售套数 1.43 2.9 138 1.3 1.4 容积率 13.7 58 21.4 15.4 7.6 总建 区位优于俊城，有湖景 板块核心，有湖景 区位优于俊城，有湖景 区位优于俊城，有湖景 地处大梅江板块边缘地带，无湖景 区位及资源 高层、别墅 高层、别墅 高层、别墅 高层、别墅 洋房、高层 产品形式 江胜天鹅湖 海逸长洲 水岸公馆 卡梅尔 俊城橡树原 天津俊城橡树原 10500 折合赠送后均价 140 总价 13000 均价 1.2 14.4 露台 15.6 露台 108 两室 赠送面积 建筑面积 户型 俊城早期的洋房产品赠送面积以露台为主，面积从10-70平米不等。 洋房虽然赠送面积较大，但13000元的单价仍然相对较高，且业主对赠送空间的再改造投入较大。洋房自08年1月份开盘以后，