长白山项目定位及营销策略资料.pptxVIP

中弘长白山项目开发策略及建议开发策略再分析产品调整分析开发调整建议开发节奏经济测算开发策略再分析本项目仍应减持依托区域旅游度假契机，开发低总价高利润别墅产品方向区域形象与开发落实项目核心价值认可度增强政策方向利好土地价格优势小型化度假别墅产品市场空白（接受度已验证）总价、贷款因素限制产品对位缺乏市场验证机会威胁VS本项目开发五大机会——1、区域热度提升；2、环境意识崛起；3、旅游地产政策倾斜；4、土地成本优势；5低总价别墅市场机会开发策略再分析东参项目容积率由0.6调整为0.4，本项目需从以下三个角度聚焦问题1、总建面减小，如何通过调整产品方向弥补总利润的损失2、整体品质的提高下，各产品之间关系及调整策略3、其他匹配开发建议的调整须根据容积率变化情况调整开发目标及产品策略开发目标及产品策略调整开发策略再分析旅游度假低总价别墅方向不变利润型产品放大依托项目品质调整跑量产品增强高价/利润产品公寓型产品平衡去化速度和回款开发目标调整：打造区域旅游度假热点产品，为后期开发树立品牌与口碑；利润及去化进一步平衡开发策略再分析产品调整分析开发调整建议开发节奏经济测算产品调整分析公馆别墅产品小面积控面积，控总价价格/利润低利润产品高利润产品去化去化速度快依靠总价可增加去化客户短期度假、投资等家庭型度假、养老等高品质度假客户市场特点未来竞争激烈，产品单一，对人气有较大帮助，本项目需品质要求市场空白，最具备高溢价水平产品特点分析1、增加别墅占比、进一步提高产品利润水平2、公馆产品综合竞争、溢价、去化、品质、人气带动等五个维度考虑调整结合开发策略从项目开发角度产品调整分析1、提高产品利润水平——增加小型化独栋产品项目名称产品类型精装/毛坯单价（元/㎡）户型面积总价去化状况霞慕尼森林公馆独栋、双拼毛坯28000390㎡600-1200万月均2-3套（部分内部渠道）开发层面：平衡别墅产品去化、降低容积率主力产品，创造高利润客户层面：无论从访谈及调研独栋产品较联排产品更加具备市场认知度，具备高利润机会市场层面：参考万达项目，小型化独栋别墅180-200平米，价格相对联排产品上浮40%，通过总价与联排区隔，低总价低单价独栋预期月去化3套依靠产品形式以低总/单价产品价值吸引客户，结合其他产品配比合理规划规模项目名称独栋均价（元/㎡）联排均价（元/㎡）独栋较联排价格差雅居乐清水湾330002500032%鸿洲江御海蓝岸220001500047%板块项目名称产品形式面积段（㎡）成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)单套总价（万元）棋盘山世茂诺丁山联排120-14045625510757150140-180456010579148180-20033620311537217200-260251711880307万科·惠斯勒小镇独栋320-3255162016533536联排210-25025542911581251叠拼170-22046806210151178沈阳锦联·上水溪谷联排37013709900366首创棋盘山1号独栋3015150516462496联排210-3007181410771279亿达玖墅独栋7811781202001578首创琥珀湾联排240-30610276210733296沈北龙湖香醍漫步独栋325-35014473910975371新湖仙林金谷联排325-360827278991306以经济型别墅为代表的世茂、万科项目，以中高端别墅为代表的新湖、龙湖市场表现较好独栋面积段集中于300-350㎡，总价段集中于400-500万；联排面积段集中于200-300㎡，总价段集中于200-300万；叠拼面积段为170-220㎡，总价段为180万；以棋盘山及沈北新区别墅项目为样本，统计时间为2012.01-2012.11【沈阳市场】整体去化速度不高，总价段影响明显，低总价高附加值项目销售好产品调整分析1、提高产品利润水平——增加小型化独栋产品【小型化产品去化更为理想】联排主要成交面积段在200-300平米，独栋产品在300-350平米，叠拼180-200平米【沈阳市场】各项目分产品分面积段去化分析产品调整分析1、提高产品利润水平——增加小型化独栋产品【沈阳市场】各项目分产品分总价段去化分析49套85套1套19套5套1套46套【小型化产品去化更为理想】市场联排主流成交200-300万，高附加值联排总价150万；独栋产品在400-500万之间；叠拼180万左右产品调整分析1、提高产品利润水平——增加小型化独栋产品板块项目名称产品形式开盘时间面积段（㎡）均价(元/㎡)总价（万元）月均去化套数净月区华业玫瑰谷独栋、联排、叠拼2010年10月联排330叠拼280-330联排11000叠拼5700联排363叠拼