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中国不动产开发程序概要 南京长城土地房地产估价资产评估事务所 陈建明 今天与大家交流的主题是“中国不动产开发程序概要”。发言时间20分钟，提问10分钟。希望通过我的介绍，能使各位对中国不动产的开发程序有大概的了解。 先阐述一下今天所讲“不动产开发”的含义。不动产开发，广义的包括所有以土地为对象，通过人力加以改造的各种生产建设活动，如农用地改良、水利交通基础设施建设、城市商业性房地产开发等。狭义的是指城市国有土地上商业性不动产的开发。 鉴于水利交通基础设施开发、工矿企业用地开发等类型项目的开发程序与商业性房地产开发程序有显著的不同，而且程序复杂、市场特征不强，为避免混淆，今天仅介绍狭义上的不动产——城市国有土地上商业性不动产开发的程序。 下面我们模拟进入这个程序： 一、谁来开发——房地产开发的主体 在我国，商业性房地产开发主要由房地产开发企业操作。房地产开发企业是按照中国法律在中国境内设立的从事房地产开发和经营的经济组织，一般按照《公司法》设立或按照外商投资企业的法律设立。设立要求不复杂，要有一定的注册资本金和与房地产开发相适应的团队。 开发企业设立后，应向建设主管部门备案。建设主管部门根据开发企业的资本实力、开发能力等进行资质管理，分为四个等级并颁发《房地产开发资质等级证书》。专为项目而设立的项目开发公司不定资质等级，由项目所在地建设主管部门核发一次性资质证书。 很幸运，开发程序的第一步并不复杂，只是设立一个房地产开发企业并备案。 二、在哪开发——取得开发土地 在介绍开发土地的取得之前，需要了解一下我国的土地制度和政策。 我国的土地制度和政策 土地所有制： 我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有（国有土地）和劳动群众集体所有（集体土地），我国不存在私有的土地。 简单划分为：城市土地、部分郊区的土地、矿产、河流、森林等属国家所有；农村、部分郊区土地、农民宅基地和自留地、自留山属农民集体所有。 国家所有，是指由国务院代表国家统一行使所有权。实践中则由国务院按权限授权地方各级政府行使所有权。 集体所有，是指由依附于该片土地上的农民集体所有，或归村民小组集体所有、或归村集体所有、或归乡（镇）集体所有。 国有土地使用权： 在我国，土地所有权是不允许买卖的，不管是国有土地，还是集体土地。我国不允许集体土地用做商业性房地产开发，因此我们的开发土地只能从国有土地中来。 我国参考香港的“批租”制度，把国有土地使用权从国有土地所有权中分离出来，即国有土地使用权可以进入市场流转，所有权不允许流转。 我国土地市场分为两级：一级市场和二级市场。一级市场由政府垄断，政府以土地所有者的身份，统一将国有土地使用权让渡给需要使用土地的人，包括开发企业、政府机关、军事单位、学校、体育场等；二级市场，是指已从政府手中让渡出来的国有土地使用权，在社会上各单位之间，在合乎法律规定的条件下的转让交易，包括二手、三手以至多手转让交易。 1、土地一级市场的让渡方式与使用权种类 在一级市场上，政府让渡土地使用权有四种方式：出让、划拨、出租、作价出资或入股。各种让渡方式形成了不同的使用权含义，出让和划拨是主要的方式。 （1）出让 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 “有偿有期限”是出让取得的土地使用权的核心含义。 “有偿”就是要支付等同于土地所有者在上述期限内的土地出租收益。一般来说，是在取得土地使用权时一次支付，或在与政府签订的合同中约定在不长的时间内分期支付。 “有期限”是指使用权的期限，根据不同的土地用途，法定最长年限的内容有所不同，分别为：住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 （2）划拨 划拨国有土地使用权是指经政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 “无偿无期限”“特定对象”是划拨取得的土地使用权的核心含义。 “无偿” 就是不需要支付等同于土地所有者在上述期限内的土地出租收益，但可能会被要求支付政府在土地上投入的成本，比如拆迁安置等费用。 “无期限”实际是不固定期限，不应理解为永续存在。政府作为土地所有者，根据需要、在合乎法律规定的情况下可收回土地使用权。当然这种情况实践中较少发生。 “特定对象”是指划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目，如国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地等。 对于纯商业性目的的项目用地，我国不允许通过划拨方式无偿取得。 （3）出租 出租是指国家将无偿划拨改为有偿出租，并以收取租金的形式实现土地所有权的经济价值。 （4）作价出资或