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内蒙古房地产市场探究 　　[提要] 本文从内蒙古房地产市场现状出发，结合一系列推动房地产市场发展的政策，分析存在的问题，进而整合内蒙古房地产业宏观调控具体方法和对策，以促进内蒙古房地产市场的持续健康发展。 　　关键词：内蒙古房地产市场；宏观调控；去库存 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2016年3月16日 　　一、内蒙古房地产市场现状 　　2015年，内蒙古自治区房地产开发投资1，081.05亿元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份减缓0.03个百分点。其中，住宅投资758.51亿元，同比下降19%，降幅比1～11月份减缓0.4个百分点。住宅投资占房地产开放投资的比重为70.2%。2015年，房地产开发企业房屋施工面积13，637.36万平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1个百分点。房屋竣工面积1，697.16万平方米，同比下降15.7%，1～11月份为下降17.6%。2015年，商品房销售面积2，369.37万平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3个百分点。商品房销售额1，052.18亿元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6个百分点。 　　二、内蒙古房地产投资面临的问题 　　2015年，自内蒙古治区房地产开发投资下降、房屋开发规模萎缩、商品房销售低迷。全年情况比1～11月份稍有好转，但形势仍不容乐观。主要原因：一是全区各地现有库存较大，尤其是呼和浩特市、鄂尔多斯市、乌兰察布市等地区，经测算，消化现有库存平均需要10年以上；二是居民消费动力不足。2015年，自治区居民消费价格总指数增长乏力，同比增长1.1%，居住消费同比下降0.3%，12月居民消费价格总指数环比上升0.5%，居住消费环比上升0.3%，住房销售成交量低迷；三是房地产开发到位资金不足、企业融资压力大、资金链紧张使得企业后续开发难以为继。如鄂尔多斯地区房地产发展融资规模在2，000亿元左右，其中较大比例来源于民间借贷，低迷的房地产市场使民间借贷资金链紧绷，抑制了当地民众的消费和房地产企业的资金再融资。与此同时，由于现金流紧张及为及时变现回笼资金，企业之间、小贷公司之间、小贷公司与个人客户之间拿不出资金，只能以物偿债，出现资产流转抵债问题。依据现行的税费政策，存在信贷抵债资产流转成本较高、重复上税等问题，高额的税费加重了企业和个人的负担，无益于解决多角债务危机，整体上制约了当地房地产市场的发展。 　　三、积极破解困局，建立房地产市场健康发展的长效机制 　　2015年，自治区政府印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政办[2015]58号），积极破解房地产市场发展困局，建立房地产市场健康发展的长效机制；2016年，政府办公厅对外发布《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》，对棚户区改造货币化安置比例、鼓励农民进城购房、全面落实购房落户等政策，都给出了明确的指导意见。参考自治区政府出台的政策文件以及发达省市经验，提出以下建议： 　　（一）进一步调整现行扭曲、限制房地产正常需求政策的政策建议。一是取消购买商品住房的不必要限制性规定。各盟市、旗县（市、区）对居民（含外地居民）在本地区购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在办理签约（网签）、纳税、贷款以及权属登记手续时，不再对其家庭拥有住房情况进行查询。取消非本地户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。对确需出具住房套数查询证明的，购房人家庭住房套数认定不包括其自建住房、房改房、继承住房、征收（拆迁）安置住房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋权属登记机构查询。房屋权属登记机构出具的查询证明只载明购房人家庭拥有商品住房的套数情况。家庭首次购买改善性普通商品住房按首套住房认定；二是进一步优化住房供应套型结构。取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，放开商品住房套型比例，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足中小户型普通商品住房用地需求的原则下，依法提供和满足房地产开发企业根据区域城市功能定位和市场需求开发适销对路商品住房的土地需求。对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同约定条款。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，开发适销对路的商品住房。 　　（二）因地制宜，打通满足居民需要和化解存量房的政策建议。一是全面落实购房落户政策。在自治区区域内，个人异地购买商品住房（包括新建商品