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土地增值税涉税筹划与定价策略 　　中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2015）22-0098-02 　　摘要：本文梳理了土地增值税的定义、税率及计算方法，通过成本定价模型分析土地增值税与成本之间的关系，为定价策略提供数据参考，达到运用财务数据实现事前规划、事中控制的目的；最后，在“营改增”背景下，对土地增值税涉税筹划的变化提出建议。 　　关键词：土地增值税 涉税筹划 定价策略 　　土地增值税是指单位或个人通过转让国有土地的使用权以及地上建筑及其附着物并取得一定的收入，就其转让所得获得的增值额进行征税的一种税收类型。土地增值税的主要纳税义务人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并以此获得相应收入的单位以及个人，但并不包括以继承、赠与方式无偿转让房产的行为。 　　作为影响房地产企业收益最大的税种，土地增值税一直备受房地产行业的关注。较流转税而言，土地增值税税率更高、计算更复杂；从企业内部成本控制的角度而言，土地增值税与企业成本联系更为紧密。如何通过合法、合理的方法降低土地增值税税负成为房地产企业面临的重要课题。 　　土地增值税适用的税率，是根据增值额与扣除项目的比例确定：增值额未超过扣除项目金额50%部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%且小于100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过项目金额100%且小于200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。对于出售的普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，依法免征土地增值税。 　　一、土地增值税纳税筹划及定价策略 　　鉴于土地增值税是在清算环节缴纳的税种，如何通过前期的成本控制达到合理降低土地增值税税负的目的？同时，如何利用土地增值税与成本的勾稽关系，为销售定价提供合理的售价区间？可否通过合理拆分收入，降低土地增值税税负也是本文试图探讨的问题。 　　（一）成本定价模型 　　设销售收入为X，不含利息的建造成本为Y（包含实际取得的支付土地使用权的费用和开发土地的成本，不包含支付的贷款利息），则房地产企业实际可扣除的费用为30%Y（含房地产企业加计扣除20%部分），交纳的营业税及附加税为5%×（1+7%+3%）X，即土地增值税可扣除项目成本为（1.3Y+5.5%X），增值额为[X-（1.3Y+5.5%X）]。 　　对于出售的普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%，列示如下： 　　[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20% 　　X=1.67024Y 　　即当售价小于建造成本的1.67024倍且满足普通标准住宅标准时，可以免交土地增值税。 　　当增值额未超过扣除项目金额50%部分时， 　　[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50% 　　X=2.1253Y 　　当售价小于建造成本的2.1253倍时，土地增值税为增值额乘以30%。在这个临界点上高定价带来的高收益使得税负水平相对较轻。 　　综上所述，可以把系数1.67024称为“免税临界点定价系数”；把系数2.1253称为“高收益低税负定价系数”。 　　（二）定价策略 　　例如：某房地产开发企业2××3年商品房销售收入为5 000万元，其中普通标准住宅的销售额为3 000万元，非普通标准住宅的销售额为2 000万元。扣除利息因素100万元后土地出让金及房屋开发成本金额为2 831.6万元，其中分摊到普通标准住宅的金额为1 692万元，非普通标准住宅的金额为1 139.6万元。 　　1.按照“免税临界点系数”调整不同性质开发项目定价。根据税法要求，区别普通标准住宅和非普通标准住宅分别核算。 　　销售普通标准住宅： 　　收入总额：3 000万元 　　扣除项目合计=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（万元） 　　土地出让金及房屋开发成本=1 692（万元） 　　房地产开发费用=1 692×10%=169.2（万元） 　　加计20%扣除数=1 692×20%=338.4（万元） 　　营业税金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（万元） 　　增值额=3 000-2 364.6=635.4（万元） 　　增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87% 　　增值率未超过50%，适用税率30%，速算扣除系数为0。 　　应交土地增值税=635.4×30%=190.62（万元） 　　销售非普通标准住宅： 　　收入总额：2 000（万元） 　　扣除项目合计=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（万元