物业管理师考试实务要点.docVIP

1、物业服务企业的组织形式：序号组织形式优点缺点适用范围 直线制：命令统一、责权分明领导通晓各种专业知识，小型企业，初期管理 直线职能制：按专业分工设置职能部门，横向协调困难，成本高，普遍采用 事业部制：每个事业部是一个利润中心、调动积极性，机构重叠、协调困难，大型综合企业 矩阵制：既设纵向职能部门，又设横向管理系统，加强横向联系，多头领导专业公司 2、招标和投标的程序： 招标程序：（8点）成立招标小组、编制招标文件（10日前备案）、发布招标公告邀请、发放招标文件、投标人资格预审（不少于5家）、接受投标文件、成立评标委员会（5人以上单数且专家不少于总数2/3）、开标评标中标（综合评议和百分制量化、推荐不超过3名合格候选、15日内备案、30日内签订合同） 投标程序：（8点）获取招标信息、项目评估与风险防范、登记取得招标文件、准备投标文件（商务标和技术标）、送交投标文件（最主要四点管理要点，服务内容、形式和费用）、接受资格审查、参加开标现场答辩和评标、签约并执行合同。 3、制订物业方案的要点及方法 基本内容：关键性内容（4点：项目整体构想、组织架构及人员配置、费用测算与成本控制、管理方式、程序与措施）、实质性内容（8点：制度制定、档案建立管理、培训、早期介入、常规服务、管理指标、物资装备、工作计划） 要点及方法：（12项：整体构想（项目分析是前提条件，包括项目简介、客户需求、项目定位、管理重点与难点、管理模式）、管理方式与运作程序、人员配备与培训、管理指标与措施、制度制订、档案建立、早期介入、常规服务、工作计划、物资装备、费用测算、成本控制。 4、前期物业合同的主要内容及签订合同注意事项： 内容：当事人、物业情况、服务内容质量、费用、经营管理、承接查验及使用、维修资金、违约责任、其他共九项。 注意事项：承接验收约定、费用支付明确、合同解除或终止约定。 5、物业服务合同与前期物业服务合同的区别： 合同当事人不同（业主、业主大会）、期限不同（前者期限明确、稳定性强） 6、早期介入与前期物业管理的区别： 内容、作用及概念 7、早期介入的作用： 5点：优化设计、提高工程质量、了解物业、为前期管理作准备、提高开发效益 8、物业管理项目前期运作内容： 4点：管理资源完善优化（管理用房、物资配备到位、人员到位）、制度和服务规范完善、单项业务的分包。 9、前期物业管理特点： 4点：基础性（是常规物业管理基础、对常规管理有重要影响-最明显特点）、过渡性（时间和管理）、不稳定性、风险性（收支不平衡、亏损） 10、新建物业承接查验与更迭时承接查验区别： 3点：移交主体不同（前者是建设单位-物业企业、后者是原物业企业-业主大会或产权人-新物业企业）、更迭时的承接查验有前提（原物业合同终止后）、内容不同（前者是全部资料、共用部位、设施设备及清单及物业管理用房等、后者包含前者并且还包括物业运行记录档案、业主使用物业档案、项目收支费用经济运行情况等复杂资料） 11、新建物业承接查验中发现问题的处理： 问题原因6点：设计、施工、验收、建材、管理不善、气候自然灾害； 处理程序：收集整理存在问题，处理方法-分施工单位和规划设计两大类，由建设单位保修，跟踪验证。 12、更迭时管理工作移交的注意事项： 3点：明确移交主体和程序、费用和资产及设施设备的接管运作衔接是重点和难点、保修责任及协议的移交、遗留问题解决方式 13、装饰装修的现场管理： 4点：严把人员材料出入关杜绝无序状态、加强巡视防患未然、控制作业时间维护业主合法权益、强化管理反复核查 14、装饰装修应注意的问题： 8点：处理好服务控制关系、准备资料、对装修方案做好沟通并现场核对、确认装修人和施工单位手续是否完备、加强现场检查、先处理违章再验收、违规违约行为根据法规协议处理、档案管理。 15、节能管理： 2点：采用管理手段节能降耗（最经济的节能方式，具体措施有：组织管理体系落实、加强宣传培训树立意识、建立消耗计划和考核、运行管理上尽量安排能连续满载开动使用、调整设备运行时间施行节能运行程序、合理设定参数）、采用技术改造节能，二者有机结合方能达到最佳效果。 16、共用设施设备外包合同签订和外包控制： 合同签订注意事项：签约主体与实施主体一致、明确责任界定、量化指标标准、保留文件记录。 合同实施注意问题：建立检查监控制度专人负责、定期沟通、定期效果评估、掌握分包企业状况定期更新。 17、消防系统： 组成8个部分：火灾报警、控制中心、消火栓、自动灭火、防排烟、安全疏散、手提式灭火器、其他； 内容：---定期巡视-每周检查是否完好、每月-加压水泵、正压送风、排烟风机检查一次，是否正常；每半年-是否有效，消火栓试水一次，联运系统试验一次；每年-消防演习一次，系统全面检查一次。 注意事项：日常的巡视