“限购令”对房地市场影响分析.doc

“限购令”对房地市场影响分析 摘 要：通过对比2011年1月至2012年6月徐州市房地产交易数据，分析限购令的实施对徐州房地市场的影响情况。分析表明：在住房市场上，受限购政策影响，住房成交量明显下降，但近期交易量开始大涨；房价得到控制，开始平稳小幅上涨；购房消费者观望市场预期增强。在土地市场上，受限购政策影响，土地市场整体平淡，土地平均成交量稳中下降，土地平均供用量稳中上涨，但月实际成交量波动明显，尤其是非工业用地类大幅波动，限购后，政府加大了此类用地的供用。 关键词：徐州市；“限购令”；房地产市场 为遏制房价过高，上涨过快现象，保障人民居住条件，促使房地产业可持续增长，政府通过调高房贷首付比例、提高利率及法定准备金等紧缩信贷措施调控房地产市场，但在短期内并未取得预期效果[1]。为此，2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），“限购”首次被提出，一线城市陆续出台“限购令”，在这种大环境下，2010年徐州房价仍上涨32.87% [2]。2011 年1 月26 日，“国八条”出台，提出的限购令措施覆盖全国，多个城市相继出台楼市限购令细则，为有效控制住房价格过快上涨，2011年5月1日，徐州正式发布商品住房限购政策。经历一年多的从严从紧的楼市调控，徐州房价是否已经达到徐州购房者的心理价位？限购政策的实施对徐州住房市场和土地市场产生何影响？在初步研究、分析限购令出台前后房地产市场走势的基础上，结合调研问卷的方式，分析“限购令”对徐州房地市场的影响[3～5]。 一、徐州“限购令” 1.限购范围。自2011年5月1日起，在徐州市主城区（鼓楼、云龙、泉山区）及新城区范围内（不含徐州经济技术开发区、铜山区、贾汪区）购买普通商品住房（不含国有、集体土地征收安置房），适用限定居民家庭购房政策，执行期限暂定为一年。普通商品住房为建筑面积144m2以下（含144m2）的商品住房。 2.限购内容。本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供一年以上（含一年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上（含一年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房[6]。 全国各地的限购令和徐州市的大同小异，均是对购房作出限制要求，只是限制的条件有所不同而已。时至今日，限购令在徐州实施已一年有余，但仍没有退出迹象。 二、限购令对住房市场的影响 1.对住房市场成交量的影响。选取2011年1月至2012年6月的住房成交套数和面积数据[7]，进行变化趋势分析（如下页图1所示），2011年1月至2012年6月徐州市住房成交量中的套数和面积指标的变化趋势比较一致。因调控基调未变，伴随着新政预期的强烈，2011年年初楼市出现了提前繁荣，4月份保障性住房集中签约和对“限购令”预期的恐慌，使得该月商品房成交量达到峰值，伴随5月份限购令的出台，商品房成交量骤减，10月份保障性住房的走量托起第二次高峰，之后一路下跌至低谷，就2011年全年成交表现而言，刨去保障性住房，限购令实施后，住宅成交量一路下行。在2012年1月成交量降到谷底后开始上涨，到5、6月份成交量已接近限购前的成交水平。 选用住房成交套数标准差和月平均交易套数为指标，对比分析各区限购令实施前后变化情况（如表1所示）。从大的方面看，限购区的标准差为1 016，远大于非限购市区的552和非限购县城的573，说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响，主要表现在限购区内，对非限购地区而言，市区和县城影响作用相近，其受影响要远小于限购区。在限购区中，成交套数波动最大的是云龙区，最小的是鼓楼区，但各区差异性不大；在非限购市区，成交套数波动最大的是经济开发区，达到465，接近云龙区的470，波动最小的是贾汪区，只有74，说明在非限购市区中受限购政策影响最大的是经济开发区，影响最小的是贾汪区。从限购前后住房月成交量的变化可以看出，市区月成交量减少959套，其中限购区月成交量减少945套，非限购区仅减少15套，从数量上印证了限购政策对限购区的影响；在各区的月成交量变化中，除经济开发区和铜山区为正值外，其他区均为负值，说明限购政策对限购区的影响是正的，即抑制了住房成交量，对非限购市区的影响存在正反两个方面，九里和贾汪区的成交量得到抑制，而经济开发区和铜山区的成交量得到放大，即限购政策的实施促进了经济开发区和铜山区的成交量，尤其是经济开发区成交量大增。 2.对住房价格的影响。通过分析2011年1月至2012年6月徐州市住房价格变化柱状