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“限购令”对房地市场影响分析
“限购令”对房地市场影响分析
摘 要:通过对比2011年1月至2012年6月徐州市房地产交易数据,分析限购令的实施对徐州房地市场的影响情况。分析表明:在住房市场上,受限购政策影响,住房成交量明显下降,但近期交易量开始大涨;房价得到控制,开始平稳小幅上涨;购房消费者观望市场预期增强。在土地市场上,受限购政策影响,土地市场整体平淡,土地平均成交量稳中下降,土地平均供用量稳中上涨,但月实际成交量波动明显,尤其是非工业用地类大幅波动,限购后,政府加大了此类用地的供用。
关键词:徐州市;“限购令”;房地产市场
为遏制房价过高,上涨过快现象,保障人民居住条件,促使房地产业可持续增长,政府通过调高房贷首付比例、提高利率及法定准备金等紧缩信贷措施调控房地产市场,但在短期内并未取得预期效果[1]。为此,2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”),“限购”首次被提出,一线城市陆续出台“限购令”,在这种大环境下,2010年徐州房价仍上涨32.87% [2]。2011 年1 月26 日,“国八条”出台,提出的限购令措施覆盖全国,多个城市相继出台楼市限购令细则,为有效控制住房价格过快上涨,2011年5月1日,徐州正式发布商品住房限购政策。经历一年多的从严从紧的楼市调控,徐州房价是否已经达到徐州购房者的心理价位?限购政策的实施对徐州住房市场和土地市场产生何影响?在初步研究、分析限购令出台前后房地产市场走势的基础上,结合调研问卷的方式,分析“限购令”对徐州房地市场的影响[3~5]。
一、徐州“限购令”
1.限购范围。自2011年5月1日起,在徐州市主城区(鼓楼、云龙、泉山区)及新城区范围内(不含徐州经济技术开发区、铜山区、贾汪区)购买普通商品住房(不含国有、集体土地征收安置房),适用限定居民家庭购房政策,执行期限暂定为一年。普通商品住房为建筑面积144m2以下(含144m2)的商品住房。
2.限购内容。本市户籍居民家庭,对已拥有一套住房的,在主城区限购一套普通商品住房;对已拥有两套及以上住房的,暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭,能提供一年以上(含一年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的,在本市限购范围内限购一套普通商品住房;已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上(含一年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的,暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房[6]。
全国各地的限购令和徐州市的大同小异,均是对购房作出限制要求,只是限制的条件有所不同而已。时至今日,限购令在徐州实施已一年有余,但仍没有退出迹象。
二、限购令对住房市场的影响
1.对住房市场成交量的影响。选取2011年1月至2012年6月的住房成交套数和面积数据[7],进行变化趋势分析(如下页图1所示),2011年1月至2012年6月徐州市住房成交量中的套数和面积指标的变化趋势比较一致。因调控基调未变,伴随着新政预期的强烈,2011年年初楼市出现了提前繁荣,4月份保障性住房集中签约和对“限购令”预期的恐慌,使得该月商品房成交量达到峰值,伴随5月份限购令的出台,商品房成交量骤减,10月份保障性住房的走量托起第二次高峰,之后一路下跌至低谷,就2011年全年成交表现而言,刨去保障性住房,限购令实施后,住宅成交量一路下行。在2012年1月成交量降到谷底后开始上涨,到5、6月份成交量已接近限购前的成交水平。
选用住房成交套数标准差和月平均交易套数为指标,对比分析各区限购令实施前后变化情况(如表1所示)。从大的方面看,限购区的标准差为1 016,远大于非限购市区的552和非限购县城的573,说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响,主要表现在限购区内,对非限购地区而言,市区和县城影响作用相近,其受影响要远小于限购区。在限购区中,成交套数波动最大的是云龙区,最小的是鼓楼区,但各区差异性不大;在非限购市区,成交套数波动最大的是经济开发区,达到465,接近云龙区的470,波动最小的是贾汪区,只有74,说明在非限购市区中受限购政策影响最大的是经济开发区,影响最小的是贾汪区。从限购前后住房月成交量的变化可以看出,市区月成交量减少959套,其中限购区月成交量减少945套,非限购区仅减少15套,从数量上印证了限购政策对限购区的影响;在各区的月成交量变化中,除经济开发区和铜山区为正值外,其他区均为负值,说明限购政策对限购区的影响是正的,即抑制了住房成交量,对非限购市区的影响存在正反两个方面,九里和贾汪区的成交量得到抑制,而经济开发区和铜山区的成交量得到放大,即限购政策的实施促进了经济开发区和铜山区的成交量,尤其是经济开发区成交量大增。
2.对住房价格的影响。通过分析2011年1月至2012年6月徐州市住房价格变化柱状
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