雪球-121015CLSA一份关于中国和香港房地产的总结.docVIP

CLSA一份关于中国和香港房地产的总结 古森森-研究员中国的房地产行业将会进行一次整合和重新洗牌。一个公司的财务能力，时机把握能力和远见将会是成功与否的重要因素。然而，土地储备在中国并不是最重要的因素，我们要关注的是公司土储的质量和业务增长潜力。中国和香港的房地产市场有两点非常相似：1. 在文化价值上，两地人民都把拥有房屋作为一种追求并当作财富来收藏。2. 香港土地系统是中国自身土地和房地产系统发展的蓝图。中国现在的房地产市场和香港50-60年代很相似。当时，香港有500-600家房地产公司，而到了90年代初，香港前五大房地产公司占了50%的市场份额。我们关注到保守的资产负债表管理非常关键：开发商可以在牛市的时候取得增长不足为奇，但往往会因为熬不过一个大的市场危机而倒闭。因此，能否在危机中生存至关重要。在香港，土地资源非常宝贵。另外，由于采取和美元的联系汇率政策，政府失去了用利率作为市场调控的工具。反观中国，土地资源相对丰富。封闭的资本市场有利于政府更好地干预市场。土地增值税政策意味着开发商要与政府分享土地增值红利。我们总结出了预测NAV需要四个必要条件：资产稀有程度，所有者能否完全享受资产升值红利，资产估值的容易程度和公认的NAV溢价与打折标准。这样，基于NAV的股票估值才有意义，诚然，投资者不能单一考虑股票是否便宜，也要注重它的增长潜力。香港地产简史