假设开发法学案.ppt

四、假设开发法的应用 由于主观或者客观的原因，在实际应用假设开发法进行估价过程中常见的问题有： 没有尽力去研究估价对象的最佳开发利用方式，最终使估价对象的价值降低。 对地块属性不了解、对周边规划信息了解不全或者理解不到位，没有发现地块的优势或者缺陷。 对开发经营期估计不准确，对未来可能面临的困难和问题了解不透彻。 不能正确理解现金流量折现法和传统法，在运用这两种方法时运用不当，例如，在现金流量折现法中计算投资利息和开发利润，在传统估价法中又对部分收入或者支出进行了折现。 在计算过程中漏掉应该扣除项，例如，遗漏一些成本支出。 没有真正理解假设开发法的内涵，对应该采用假设开发法的房地产没有采用该方法，对不该采用该方法的房地产采用了此方法。 例： 某“七通一平”待开发建筑用地，土地总面积2 000 平方米，建筑容积率≤2，拟开发建设11 层小高层住宅商品房（每层建筑面积300 平方米），建设期2 年，总建筑费预计400万元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费第1 年投入60%，第2 年投入40%。该住宅商品房在建成后即出售，预计售价7 000 元/平方米，销售税费为楼价的8%，当地银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%，求地价。 假设折现率为13%，采用现金流量折现法： 1． 预期楼价折现值＝2 310/（1+13%）2=1 809.07（万元） 2