90亩土地调研报告.docVIP

关于澄迈老城90亩土地转让 调研情况的报告（初稿） 一、土地概况 该地块位于海南省澄迈县老城经济开发区高新产业园区，占地面积90亩，目前现状为工业用地，是海南睿丰光纤光缆有限公司生产厂区。该地块距老城十字路口红绿灯400米处，西临疏港南路，北临工业大道并与“四季康城”楼盘在建1期C、D区隔路相望，东边、南边紧邻“盈滨绿生花园”楼盘，南面为老城经济开发区生态软件园区，距老城镇中心地带1.5公里，宗地周边供水、排水及天然气就近布设到位，厂区已架设足够容量的配电设施，进行房地产开发条件基本成熟。 该区域距海口市中心25分钟车程，距火车站10分钟车程，距美兰机场25分钟车程，区域半径1000米内，房屋售价在6500元至7200元之间，该土地区域位于老城集中生活区，周边已建楼盘规模较大，生活配套设施较为齐全，尤其是近期开工建设的生态软件园生活配套工程项目包括五星级酒店、大型购物中心、综合体育馆、风情商业街及美食一条街等项目，更好的提升了该区域的生活品味和开发价值，该项目预期升值空间较大，同时海口市的休闲生活版块向此地域迁移发展，该地域气候适宜，远离内海与外海的潮湿，又是长寿之乡，社会治安相对良好。 二、土地转让思路及方式和条件 该宗土地为海南睿丰光纤光缆有限公司生产厂房用地，后因项目搁浅，不久之后法院将其进入司法程序，处理债权债务。海南承海实业投资有限公司作为光纤光缆厂的债权人，于2010年11月24日通过参加公开竞拍，以总价款1.42亿元取得该宗土地使用权及厂房、机器设备。目前该宗地为工业用地，土地证尚未办理，承海实业投资公司参加竞拍成功后，未进一步办理相关土地手续。 该公司有意与其就该宗土地使用权转让进行交易，并提出相关条件和转让方式（详细内容见《土地使用权转让协议》）： 1、海南承海实业投资有限公司以总价款19300万元，转让土地面积90亩、容积率至少2.5的居住用地土地使用权（每亩约215万元）。卖方在130日内完成工业用地使用权转让、土地转为居住用地，调整容积率至2.5-3.0、取得居住用地使用权证书等工作； 2、转让协议签订后，海南承海实业公司（以下简称卖方）、电投房地产公司（以下简称买方）、银行三方设立共管账户，共同管理买方在协议签订之日存入的总价款1.93亿元。协议执行过程中，卖方未按要求实现工作目标或超过规定时限，协议自行终止，账户资金由买方自动收回。 3、按照买卖双方协议，根据工作进度，实现工业用地使用权过户、取得土地转为居住用地及调整容积率至2.5-3.0之间的政府批复，逐一给付款项。 ——海南承海实业投资有限公司在60个工作日内，办理完成将该90亩土地使用权过户至买方名下，买方取得国有土地使用权证（工业用地），且取得政府职能部门同意该宗土地使用权变性为商住用地、容积率指标达到3.0的批复，从共管账户内向海南承海实业投资有限公司解付土地使用权转让款人民币8000万元； ——海南承海实业投资有限公司取得国土部门出具的补缴土地出让金以换发国土证（商住用地）的缴款通知书时，买方从共管账户中解付交政府补缴土地出让金及相关税、费，金额上限定为人民币2700万元，超出此上限部分由海南承海实业投资有限公司承担； ——海南承海实业投资有限公司成功办理取得土地使用权人为买方的国有出让商住用地使用权证并交与买方的当天内，从共管账户内向海南承海实业投资有限公司解付土地使用权转让款人民币7000万元； ——海南承海实业投资有限公司完成将该宗土地使用权转让并取得容积率达3.0的国有出让商住用地使用权证、负责清场达到三通一平（除水泵房、变压器房、配电房及员工宿舍）其余厂房全部拆除，厂内机械设备全部运走，并清退厂内所有职工，整个清场工作在商住用地土地使用权办理至买方名下后40个工作日内完成。清场完毕后2个工作日内，我公司向其付清合同结算余款。 4、 海南承海实业投资有限公司负责解决该宗土地使用权的全部历史遗留问题，确保该宗土地使用权产权清晰，无任何纠纷，且承担对第三方可能未尽的全部补偿义务（含土地出让金、土地闲置费、税费及各种补助费、安置费、附属物补偿等）； 5、买方需承担过户契税约425万元，其他所有费用均含在转让总价款中，在办理相关手续时由海南承海实业投资有限公司承担。 三、项目成本及效益估算（按2.5的容积率考虑） 1、土地成本：19725万元，其中： （1）转让总价款： 19300万元； （2）转让过户契税：425万元。 2、建安成本：3000元/㎡ 3、各种规费：500元/㎡（含规划局、环保局及相关费用） 4、三项税金：房价暂按6000元/㎡销售（周边房价在6500-7500元之间），则：6000元/㎡×10.5%=630元/㎡（土地增值税2%，企业所得税3%，不动产销售营业税5.5%，） 5、共管账户资金贷款利息:20000万元