商洛解说词.doc

商洛项目前期策划报告PPT稿解说词 小动画静音播放^^^^^^^完毕——花絮虽搞笑，正片更精彩 开场白： 各位领导、同仁大家好，随着发展规划部11月10日—13日对商洛房地产市场进行了第二次市场调研，现就调研结果及项目实施建议由我为大家进行通报。在方案演示正式开始之前我有两个请求：第一，请大家准备好纸笔，将演示过程中存在的问题及个人意见或建议记录下来，等方案演示完毕，我部会进行统一解答；第二，希望大家将手机调为静音，以便创造一个良好的视听环境。 P3—P4：其次，我想介绍一下参加本次调研工作的团组成员，本次工作小组由安总带队，组员分别是商务中心王部长、李磊和我。 此次调研工作为期四天，不仅得到了商洛分公司徐总的大力支持，同时也离不开团队成员的不懈努力，现就本次调研成果进行展示。 P6：本方案共分为7个章节，分别对商洛、商州社会、经济，房地产市场发展状况，项目用地情况，以及市场竞争项目、商业市场氛围等七个方面进行了深入阐述，下面就对方案进行逐一讲解。 P7：我们来看第一章，关于商洛市商州区社会发展状况：首先我们来了解商洛市，商洛市辖六县一区，总面积1.9万平方公里，总人口240万人，非农业人口35万人。是一座以农业产业为主的丘陵城市。 P8：市府商州地跨黄河、长江两大流域，商州全区辖30个乡镇办事处，总面积2672平方公里，总人口54万，商州城区东西7.3公里，南北2.7公里，城区面积20平方公里，城市延丹江两岸横向发展，截至2009年，城区常居人口已达15万人，是商洛市经济、政治、文化中心。 P9：商洛依靠优美的自然资源近年来招商引资拙见成效，特别是2005年至今，在岗职工年平均工资和固定资产投资两项指标呈两位数增长态势，经济实现了稳步快速增长。 P10：了解了商洛地区社会、经济的发展，我们需要对以上内容做一下回顾： 商洛市地处陕西东南，与豫、湘、鄂为邻，陕沪高速的贯通为商洛地区经济的繁荣带来新的机遇 商洛市人口总量较低，非农业人口比重相对较小 商州区为商洛市经济、文化、行政中心 近两年各项经济指标呈快速增长趋势 P11- P13：接下来我们来了解商州区房地产市场的发展情况：经过多年的发展和拓展，商州区以老城区为依托初步形成了城西行政办公中心和城东品质居住中心，同时我们从上图可以看到，莲湖公园东侧城改项目，也就是我们即将开发的商洛项目恰好位于老城区与未来居住中心的结合部。 P14：商洛市近年来人口的发展如下表所示：预计在2011年城镇人口总数将会达到20万人。据来自统计局的相关数据：预计2010年城镇人口将会达到17.8万人，增长率达到了18.6% P15：以此发展蓝图为目标，08年—09年商州区的房地产开发市场可谓如火如荼。两年间，商品房的开发总量已达112万平米，增长率更是高达44.78%，什么概念？如果我们按照人均居住面积25平米核算，可以看出，在过去的两年间已有4万多人住进了新建房屋。与此同时，我们还能清楚的发现：08-09年的竣工面积和年度销售面积比肩上涨，但还是造成了空置率的提高。我们还通过对供给量的核算，可以推测，2010年除了新批、新建项目外，08-09年未竣工的近20万平米也会稳健登场。新老供给量的重叠，注定了2010年的商州房地产市场在金融信贷市场政策逐步收紧的状况下必将面临更加残酷的竞争。同时据房管局、国土局等相关部门的预测，2010年商州区房地产开工量将会达到72万平米，增长率将会达到8.1% P16：通过对商州房地产市场的研究，我们认为以下四点值得关注： 随着城市化进程的加快，农转非人口的迅速增加，商洛城区中心外移，逐步形成了以城西为行政办公中心和城东为居住中心的发展格局； 商州区09年商品房供给量迅速放大，空置率随销售率稳步上升； 商州区09年未竣工面积达19.2万平米，必将在2010年得到集中释放，由此可以推断：2010年商州区房地产市场竞争将会更加激烈； 预计2010年商州区城镇人口将达到17.8万人，增长率为18.6%，而2010年商州区新开工面积增长率仅为8.1%，可见，人口增长带来的住房需求仍然持续上升，短期内，商州区住宅市场将呈现供不应求之局面。 P16- P17：对宏观市场有了初步认识后我们带着疑问来继续了解本案的现状：首先我们确定项目位置，本案南临江滨大道，北靠南门，东有南门路，西有莲湖公园，东西相距152米，南北相距300米，初步印象南北长而东西窄。项目建设用地68.25亩，含代征路80.53亩。总建筑面积约17万平米，容积率3.1，本案用地为综合用地，50年使用权。在整个开发过程中，除了项目本身工程外，还需要修路一条、修桥一座。路曰：中心街莲湖公园段，桥曰：莲湖公园景观大桥。 P18：首先我们来了解路，如图所示，中心街莲湖公园段全长300米，路宽25米。其中包含了莲湖公园