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写字楼市场研究 无锡市写字楼市场概述 无 锡 写 字 楼 市 场 概 述 1 写字楼市场研究 无锡市写字楼市场概述 从1996年到2007年12年间无锡办公楼市场投资开发额的变动情况，我们可以看出无锡办公楼市场的周期性走势规律。在经历了90年代中期的高速增长和90年代后期的衰退并在2002年达到谷底之后，无锡的办公楼市场从2003年开始出现反弹。从2003年至2005年，办公楼的投资开发额再次出现快速递增的走势。虽然国家自2004年起开始出台一系列政策对房地产市场进行宏观调控，但这些调控手段似乎对办公楼市场并没有产生过多的影响，无锡办公楼市场进入新一轮的投资开发热潮。 从历年办公楼的施工量和新开工量可以看出，2004年以前，无锡年新增办公楼量区域平稳，基本处于10万方以下，专事出租的营业性办公楼较多，例如崇安寺板块的东方广场等，2004年开始，无锡市办公楼新增量开始出现大规模的增长，并于06年到了最高点，这部分新增的营业性办公楼开始实行出售或者租售并举的措施，专事出租的营业性办公楼逐渐减少。 1996-2007年无锡办公楼开发投资额 1999-2007年无锡办公楼施工、新开工面积 单位：万元 单位：平方米 数据来源：无锡市统计年鉴 宏观指标分析： 写字楼市场研究 无锡市写字楼市场概述 从吸纳量及空置率图可以看出，04年以前，无锡写字楼吸纳量一直处于低位运行，04年开写字楼市场需求表现旺盛，吸纳量急剧上涨，05年度有小幅的回落以外，其他各个年度均保持了较高的增长速度，吸纳量的快速上升，也导致市场供应量相对不足，开始出现供不应求的状况，已经交付写字楼的空置率也逐年下降。 数据来源：无锡市统计年鉴 宏观指标分析： 1999-2006年无锡办公楼吸纳量 单位：平方米 1999-2006年无锡办公楼出租情况 单位：平方米 写字楼市场研究 无锡市写字楼市场概述 07年以来全市办公市场整体运营情况： 单位：平方米 单位：元/平方米 从办公市场的实际运营情况看，大致可以分为4个阶段： 第一阶段：该阶段内供应为办公市场的主基调，7个月内全市共上市办公用房18.76万方，市场供大于求的局面明显。 第二阶段：该时期为无锡楼市的高峰期，而全市办公用房出现供应断档期，全市仅上市0.17万方，市场消化以存量为主，但是月均销售量依旧处于较低水平。 第三阶段：08年2月以来，虽然无锡楼市逐渐步入调整期，但是由于06、07年的囤地，使得多个项目面临不得不上市以求解决资金困局的局面，由此也导致全市办公用房供应量再次出现井喷。 第四阶段：08年10月以后，办公市场供应量再次出现断档，而09年随着楼市小阳春的到来，商办用房投资热度达到一个新的高点，月销售量屡创新高。 均价水平：由于全市办公用房整体销售量一直处于较低水平，因此单月受个案影响较大，而板块效应也是的个案与个案之间价格落差明显，由此也使得全市办公用房市场均价波动较为明显。 写字楼市场研究 无 锡 市 写 字 楼 市 场 发 展 历 程 2 写字楼市场研究 无锡市办公市场发展历程 20世纪80年代，无锡主要走的是农村经济发展模式，大力发展乡镇企业，创造出了著名的“苏南模式”，但是存在着经济规模有限，经济结构不合理等诸多因素，因此办公市场尚处于一个休眠期，进入90年代以来，无锡人抓住了无锡人抓住对外开放的机遇，以工业园区建设为主要载体，大力引进外资、发展对外贸易，这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。 “九五”初期无锡市办公楼市场的市场供应和需求量较90年代初期有了不小的增长，但是依旧没有形成一个完整的细分市场。 进入21世纪以来，无锡作为全国首批14个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展，对外贸易高速增长，催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻，这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求，无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加，办公楼市场进入快速发展阶段。 随着“十一五”规划的实施，在我国国民经济持续高速增长的背景下，无锡经济也持续向好，GDP连续以两位数高速增长，开放型经济的快速发展，加快了企业与国际接轨，大量境外知名公司看好无锡未来的发展前景，纷纷进军无锡，推进了无锡城市国际化的发展，这也引发了对无锡办公楼的需求又一次快速增长，并且开始从量的追求向质的追求，受众多高端需求的刺激，无锡办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨，众多甲级写字楼的面世标志着无锡办公楼市场进入了又一轮的高速发展期。 2000年以前 2000～2003年 2004～2006年 2007年以来 写字楼市场研究 启动期 发展期 成长期 市场特征 产品特征 客群特征 办公市场发展历程—启动期 启动期市场概述： 该阶段内主要代表项目为：天安大厦、佳福大厦，此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升