上海-保利天鹅语别墅.docVIP

保利天鹅语别墅嘉定区裕民南路333号临近11号线白银路站800米。上海保利佳房地产开发有限公司保利置业集团有限公司中小学：新城小学、交大附中、育才中学、华师大二附中；商场：沃尔玛、天霖广场、弘基广场等；幼稚园：蒙特梭利幼儿园、宋庆龄幼儿园、新城实验幼儿园；邮局：中国邮政储蓄银行 白银路邮局营业部 ；医院：妇幼保健院、瑞金医院；其他：东云街、西云楼、司法中心、远香湖、保利凯悦酒店、保利大剧院等； 测评对象 保利天鹅语别墅风荷丽景尚城别墅B 保利家园别墅东方豪园 销售均价 25000 26000 24000 交易日期 2012年2月 2012年2月 2012年2月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 外环以外 外环以外 外环以外 外环以外 交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷 周边环境 好 好 好 好 区域配套 完善 完善 完善 完善 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 联排别墅 叠拼别墅 联排别墅 联排别墅 容积率 1.6 0.78 1.6 0.55 绿化率 35% 35.15% 35% 51% 户型设计 88% 87% 88% 89% 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 社区配套 完善 完善 完善 完善 开发企业品牌 保利置业集团有限公司鼎太集团保利置业集团有限公司上海毅豪房地产有限公司 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 保利天鹅语别墅风荷丽景尚城别墅B 保利家园别墅东方豪园 销售均价 25000 26000 24000 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 100 100 100 个别因素 100 104 100 112 比准价格 　 24113 26000 21441 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为24113、26000、21441元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为23851元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额 万元 1 土地成本 2009年12月25日成交的上海市嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块，地块总价为131000万元。 131000 2 开发成本 建安成本A 约3500元/平方米（不含装修成本） 42000 红线内市政费用B 建安成本A 12% 5040 小区配套费用C 建安成本A 12% 5040 勘察设计费用D A+B+C 8% 4166 3 管理费用 1+2 3% 5617 4 投资利息 以开发周期2.5年（其中半年准备期，2年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入70%，第二年投入30%，年利率假设为10%。 38894 5 销售费用 房地产总价V 3% 9270 6 销售税费 房地产总价V 7% 21631 7 开发利润 房地产总价V 20% 46351 房地产总价V 309010万元 单价 25751元/平方米 三、典型投资收益法 选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型毛坯联排别墅租金为4000元/月，每年的租金按同比上涨12%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。 典型投资者收益模式测算 年份 1 2 3 4 5 潜在毛收入 48000 53760 60211 67437 75529 空置和收租损5% 2400 2688 3011 3372 3776 有效毛收入 45600 51072 57201 64065 71752 运