物业公司保安部常见案例分析大全.doc

物业公司保安部常见案例分析大全 　一、业主被害物业管理应否担责？ 　　2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。郑丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园物业管理处办理了《出入证》 　　2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了郑丽珊家门后，将郑和其保姆杀害。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。 　　03年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。一审经过审理，判决物业管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。 　　一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业物业管理处等不服判决，向深圳中院提出上诉。物业管理公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。 　　在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。物业管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。 　　上诉方还提出在物业管理行业里，能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物业管理公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物业管理公司反而不用被追究？ 　　钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。 　　问题： 　　1、东海花园物业管理处在此次事件中错误在哪里？ 　　2、如果你是当时东海花园物业管理处的安管员，遇到这样的事情，应该如何处理？ 　　点评： 　　1、东海花园的保安员把关不严，未能尽到相应的岗位职责，对进入小区的人员证件未能核实清楚就放行（哪怕是业主放行的），在此次事件中是负有一定责任的。 　　2、立即打电话报警，同时保护现场。如果能联系到业主的直系亲属或者亲戚的 　　二、业主在小区道路上摔倒 状告物业公司 　　某小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。 　　经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。 　　几经交涉，物业公司未做承担，并称，李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过， 雪后路滑，请当心！的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，与物业公司没有直接责任关系。于是李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 　　问题： 　　物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费？ 　　点评： 　　如果业主在小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发的物业纠纷，物业管理人员应及时的发现物业管理中的安全隐患并予以消除和作出必要的警示标志。 　　案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。李老太虽在小区内道路上跌倒，而物业公司的本职工作没有延误，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。 、 　　三、无法实现即时维修怎么办 　　初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说：你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？说完啪的一声就挂上了电话。 　　这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说:这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。 　　值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问：你能修理吗？先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的