《物业经营管理》第章考点分析.docVIP

2011年物业管理师《物业经营管理》第一章考点分析（1） ? 2011年物业管理师《物业经营管理》第一章物业经营管理概述考点分析? ?请 访 问xuｅhuｉeｄu.cｏm ?第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 xueｈ　－　学/慧*教|育~网/交_流%社*区bｂs.xuehuieｄu.cｏm 1．传统的物业管理根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》以及2007年的重新修订版本的规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。2．物业经营管理(掌握)物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。3．物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（了解）（1）从传统的物业管理和物业经营管理的含义可以看出，物业经营管理的管理层次更丰富，它可以是物业管理，还可以是设施管理、房地产资产管理、或房地产组合投资管理。（2）物业经营管理更强调以收益性物业为对象，为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。? 二、物业经营管理活动的管理对象(掌握) 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼1．定义写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。2．分类（1）可以分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别，不能算作收益性物业。（2）国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。（3）写字楼分类一般要考虑的因素对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业1．定义零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。2．分类（1）零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为六种类型，具体如表2中所示：（2）不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定限制。 （三）出租型别墅或公寓用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。1．别墅（1）定义：别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。（2）特点：从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。（3）国内国外对别墅的理解有区别。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅与别墅是截然分开的。2．公寓（1）定义：公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。我们国家有些比较小的住宅小区也称为公寓，但含义和这里指的不同，是分割产权出售的，要注意区别。（2）分类：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。（四）工业物业1．定义：工业物业是指为人类生产活动提供