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中国房地产四大要素的演变与趋势 　　主持人：朱凌波先生是来自北京的一位资深的一个房地产金融投资专家和营销专家，他对中国房地产金融市场的有很深的研究，下面我们欢迎朱凌波先生给我们讲课！　　　 朱凌波：今天非常高兴有机会到浙江大学来跟浙江的房地产企业家们做一个交流。我知道杭州12年的住宅的价格一直处于上升状态，现在跟上海、北京等城市处在一线城市行列。市场巨大的成长力，预示着杭州的房地产已经是走向相对成熟阶段。　　　　讲课之前，主办方希望我讲一些政策方面的，但这方面不是我的所长，这需要请一些官员来讲，官员们讲的政策，我跟他们交流的比较多，他们讲政策，有他们特殊的宏观的角度。我想我讲宏观政策，跟他们有一个角度的不同，我是一个关注研究的人，另外我也有在开发公司做过主管金融和营销方面的高层领导的经历，而且我现在一直在做培训和咨询，所以我讲的是理论和实践的结合；第二个我讲的政策不是一个政策出台以后，仅仅是一个对应的办法，一个量变的过程，我们现在金融界新闻界企业界大家都局限于就政策论对策的状态，而且反应比较悲观。就是现在一般的反应就是出台一个政策，我们基本上都是一个对应性条件反射的一些应变方式，而且我们没有讲过，从94年金融政策，土地、市场和企业不同阶段的累计到2004年9月，这些政策对中国未来的房地产会造成什么样的重大的转变？我最近写了一个文章《未来整个地产的六大转折》，媒体方面的反