10培训大纲之基础知识上下20130303.docVIP

众诚房产培训——房地产基础知识（上） 1、什么是房地产？ 答：房地产包括两部份：一是地产，二是房产；是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存在形式： 1） 纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 2） 纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时； 3）建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 2、房地产的三个市场 1）一级市场：指土地市场。2）二级市场：指开发企业将物业出售给他人的行为 3）三级市场：指房屋、土地的二次或多次转让 3、房地产的特征 房地产的自然特征：位置固定性；使用耐久性；资源有限性；物业差异性。 房地产的经济特征：生产周期性；资金密集性；相互影响性；易受政策限制性。房地产的增值性：是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 4、土地用途种类有那几种？ 答：土地分农用地、建设用地和未利用地土地。 1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地 5、 土地所有权的表现形式有那些？ 答：土地所有权的表现形式主要有两种：一是国家所有，二是农村集体组织所有。 6、 土地使用权出让指的是什么？ 答：土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 7、 土地使用年限的类型有那些？ 答：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 8、土地使用权出让的方式有那几种？ 答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式 9、五证指的是什么？ 答：即五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，按照国家相关法律、法规，在中国大陆开发企业必须取得以上五证才可能将房屋对外销售 10、什么是房屋？ 答：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 11、什么是居住小区？ 答：住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 12、什么是商品房？ 答：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 13、什么是集资房？ 答：集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 14、什么是农民房？ 答：农民房是指农民按照政府或村集体组织的规定，在自家宅基地上建筑的房屋。一般农民房没有房屋产权证 15、什么是房改房？ 答：房改房是指经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。 16、什么是经济适用房？ 答：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不