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荆州房地产市场调查报告 目录： 一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况 二、区域楼市研究 三、市场总结及项目建议 1.城市经济及产业特征 2.城市人口 3.居民收入 4.市场供需 一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况 2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市； 2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵，显示了荆州经济充满活力： 近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需求潜力较大； 城市经济 荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势；常住人口的增长，从而使住房面积的需求增加; 荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型； 但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能够实现稳定增长态势； 城市人口 可支配收入的增加使得荆州市人民更加关注生活质量的提高，首当其冲的就是住房环境的改善；这为荆州市房地产市场发展提供了先决条件。 近年荆州居民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水平； 居民收入 2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡； 近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍，市场供求比失衡； 伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。 从在售楼盘存量看，到2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。 2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万㎡，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势； 市场供需 荆州房地产市场总结： 荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大； 作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平，居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长； 荆州市总人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来，再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态； 二、区域楼市研究 板块划分 依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个区域； 荆北板块—— 借助高铁站的建设，荆州门户，未来荆州区政务中心及商务中心 城南板块—— 以教育科研，高新技术产业，生活居住为主要功能 武德板块—— 二广高速穿越而过，以客运交通，商贸物流，生活居住为主要功能 沙北新区—— 城市新中心，主体功能：市级行政文化中心，商业中心 中心城区板块—— 核心商务区，以商贸金融、行政办公、文化娱乐、生活居住为主要功能 开发区板块—— 依托工业开发建设，完善配套，多大型社区 目前在售项目以中心城区、武德板块、沙北新区最为集中，大盘主要集中开发区板块与荆北新区，城南板块由于开发较早，居住氛围已较浓厚，偏离城市发展主方向，在售项目不多； 各区域楼市汇总研究： 区域 项目名称 占地（亩） 建筑规模（万㎡） 户数 两房 三房 主力户型 均价 日均来访 销售情况 区域评价 荆北板块 恒大名都 86 20 　 79-83㎡ 90-138㎡ 106、125㎡三房 6400元/㎡ 　 初期亮相阶段 区域紧邻高铁站，整体环境较好，销售情况理想； 绿地之窗 430 130 一期678 91㎡ 130㎡ 91㎡两房、130㎡三房 5500元/㎡ 　 一期卖完，二期8月份入市 武德板块 人信城 　 100 一期924 　 101-121㎡ 101㎡、121㎡三房 4300元/㎡ 5组 　 万达广场周围整体环境较好，借助万达广场的开业周围项目销售较好，除万达广场周围外其余区域整体环境欠佳，多临近高速路及老城