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地铁商业策划招标 地铁商业的开发与策划 经过对香港、上海、北京等地地铁物业的研究，我们在市场研究和商业策划的基础上，将轨道交通的规划、设计与商业项目的建筑策划、营销招商相结合，初步摸索出地铁商业物业开发与策划的基本规律与经验。如何最大限度的挖掘地铁物业的价值？如何正确理解轨道交通对物业形态的影响？下文的介绍，希望与广大业内人士共同交流和探讨。 一．地铁商业物业的主要表现形式 地铁物业通常是指借助于地铁轨道交通产生的巨大人流(量)效应，通过系统的规划引导而形成的内部或周边区域的物业。包括，地铁商业物业、地铁商务物业、地铁住宅物业、地铁娱乐物业、地铁公共物业和地铁物业综合体。这里主要介绍地铁商业物业（包含综合体）的开发与策划的一些内容。 地铁商业物业一般包括地铁内部的商业街区以及与外部相通的购物中心。站点所属区域的商圈规模、站点所属轨道节点、停车场以及人流的密度和频率都将对商业物业开发的规模和经营产生影响。由于地铁商业的培养期较长，因此地铁商业物业的开发往往与公寓、写字楼相结合，以便开发成本的回收。 工作室在国外项目调研的基础上，将地铁商业物业的开发、建筑策划、商业规划和资本运营模式相结合，总结出了地铁商业物业一体化研发的初步体系。同时，结合最新的营销技术和方法，能够帮助相关开发单位在设计环节、招商环节减少失误，创造更高的商业价值。 二．地铁商业物业市场研究的重点和方法 城市发展与区域规划的分析和研究。中国城市的发展往往走到区域规划的前面，体现在轨道交通的规划上就会形成滞后性。因此，在前期阶段应充分考虑后期实施过程中出现的规划与发展矛盾。 商圈的研究。借助于城市人口统计方面的数据和报告，结合轨道交通周边的规划，对区域所属人口的规模、特征、演变、习惯、心理等细化因素进行合理分析，寻找出项目基本的消费趋势和消费规律。 人文价值研究、环境与建筑文化研究。地铁物业的人流密度较大，穿行速度较快，因此，商业本身的吸引力如何与环境、人文相结合，建筑表现如何与商业规划相结合，是前期研究分析的一个重要内容。 二．地铁商业物业开发模式策划 地铁商业物业的开发应充分考虑开发单位的实力与能力，主要商家的经营模式和收益，进行多种开发方案的论证与研究。由于地铁物业开发涉及资金投入较大，对交通的依赖度较高，因此，开发模式策划的重点在于整体项目资金链体系的规划。 开发模式策划的原则： ??? 物业开发与轨道交通开发相协调，保证资金投入的安全性。 ??? 物业开发与轨道交通结合的紧密性，保证商业空间的有效面积。 ??? 商业空间与轨道交通人流组织的结合，商业空间的舒适与交通人流的引 导应体现高效与便捷。 ??? 整体考虑物业开发成本和后期管理运营成本，保证合理的投资回收期和 回报率。 ??? 项目收益的回收方式和时间的安排，保证项目开发利润最大化。 三．地铁商业物业的商业设计 地铁商业物业前期的商业设计直接关系到项目建筑规划方案的确定。在进行商业设计时，经营方案、管理方案和招商方案应同步进行，对不同经营形态的商业进行实际经营模拟分析，从而为项目后期的招商工作、管理工作奠定坚实基础。 商业设计的目的是要找出项目最佳的商业组合方案并使其具有最大的经营价值。在轨道交通引导的前提下，实现成功的商业引导，形成比较稳定的消费场所。 我们曾经对香港地铁商业项目进行过集中考察，对项目开发成功的各种经营要素进行过详细分析。通过实际调研，香港地铁商业物业对于公共环境空间的塑造和项目主题文化的开发都给我们留下了深刻的印象。 地铁商业物业的可持续性经营，要求项目的开发公司必须具有相关的经营能力和管理水平。商业项目的开发成功在很大程度上应归结于项目的经营成功。因此，在商业设计的过程中应充分考虑到项目后期经营中的困难，通过重点项目的自营、扶持和公共空间的管理，提升项目的吸引力，为项目整体商业的培育、选择、更替做好准备。 四．地铁商业物业的建筑策划 地铁商业物业的建筑策划是策划与设计相互结合的主要环节。商业本身的经营与建筑本身的表现在建筑策划环节相统一。在这个环节上，建筑师应发挥主导作用，策划师应发挥引导作用，两者是不可分离的。其中任何一个环节的缺失，都会造成项目实际使用时的缺憾。策划师的引导作用很关键，因为对一个建筑方案的论证要通过成本、技术、开发难度、环境协调、规划要求、市场、人文等多种因素的综合分析，要依靠策划师和建筑师的相互配合。 工作室在前期策划的基础上，将数字模拟与建筑设计互动，在设计过程中将平面规划、竖向交通、中庭效果进行充分展示，使商业功能组合和使用空间结合，利用合理的设计规范进行商业分割，挖掘地铁商业物业的最大商业价值。 建筑策划的另一个重点是对项目后期经营成本和管理成本的考虑。商业物