第二章 物业管理招投标考试要点.docVIP

第二章 物业管理招标投标 第一节 物业管理招标投标的内容与形式 一、物业管理招标投标的概念 招标概念：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业产权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 招标主体：建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。一些重点基础设施或大型公用设施的物业，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。 投标概念：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 投标主体：物业管理企业或专业管理公司（简称投标人）。专业管理公司一般是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯（安装、维修）、楼宇设备、清洁卫生、园林绿化等专业公司。 二、物业管理招标的类型 1、按物业类型划分：分为住宅、非住宅两大类 2、按项目服务内容的实施划分：分为整体物业管理项目招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型 3、按招标主体的类型划分：建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人为主体的招标等类型 4、按项目服务的方式划分：全权管理项目招标、顾问项目招标等类型 三、物业管理招标投标的特点 1、具有明显的综合性特点；2、差异化的方式和策略；3、特殊性：招标主体的特殊性、服务内容的特殊性 四、物业管理招标的方式 1、公开招标（是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式） 2、邀请招标（也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式） 五、物业管理招标的内容 1、早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 ①对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；②对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；③对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；④提出投标物业的其他管理建议；⑤参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；⑥设计物业管理模式，制订员工培训计划；⑦对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；⑧建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；⑨办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。 2、常规物业管理招标内容 ①项目机构与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；②房屋及共用设施设备的管理；③环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、绿化养护、停车场及安全防范等；④客户管理、服务及便民措施；⑤精神文明建设；⑥物业的租赁经营；⑦财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。 3、物业管理招标中管理方式的确定 ①全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业服务企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。 ②顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业负责派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。是咨询服务的一种延伸。 ③合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。 第二节 物业管理招标投标的策划与实施 一、物业管理招标投标的基本要求与原则 1、基本要求：①参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标、投标活动；②双方均应该充分考虑市场要素；③招标方应根据实际情况和需求，选择最合适的物业企业和服务；③投标方不仅要依据实际情况和需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合企业自身的条件组织投标活动；④应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招投标活动的顺利实施。如专家库、发布招标公告或投标邀请书的10内必须提交有关资料向县级以上人民政府房地产行政主管部门备案等。 2、基本原则：①物业管理招标由招标人依法组织实施。②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律法规和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位利用特权或优势活得不正当利益。③招投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，使招投标活动的每一个环节都保