九寨沟侨兴商贸心项目市场调研报告.docVIP

前 言 调研时间：2006年03月21日 至2006年04月01日 调研人员：深圳市和嘉房地产交易评估有限公司九寨沟侨兴商贸中心项目组 本次调研，我组对九寨沟县城房地产宏观市场环境、区域市场状况及未来地产发展前景进行整体而细致的调查研究，在两周时间里，我们重点对县城的商业分布及物业形态、宾馆业分布及经营状况进行了全方位的摸底，并本着客观求实的作风，凭借自身条件，采取搜集材料、走访访问、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的工作手法，对侨兴商贸中心的目标客户群、准客户群及外围群体进行全方位接触，在取得宝贵的第一手原始调研材料的同时，果断准确的更新有效信息，充分发挥资源优势、成果并用的实践理论相结合。通过对大量资料进行周密分类、系统汇总及统计提精，得到了相对理想的成果。 市场调研的主要功能在于对事物的客观反映，因此本调研报告主要针对特定房地产市场现状进行实证性陈述，即回答“是什么”的问题；而对“为什么”、“怎么做”的进一步深入分析方面，是以市场调研的角度提出的建议性结论，具体应根据具体项目及企业具体情况加以有机结合。本报告主要从市场环境、商圈环境、需求特征、产品特征、市场满意度、竞争对手等几大方面对市场调查数据进行详细阐述，以期通过本报告，能给项目提供充实的市场参考依据。 由于地域因素和时间因素，我们在时间特别紧张、调研课题复杂、原始资料散乱庞大、工作量繁重的困难条件下，付出了相当大的劳动，并最大限度的确保了具有资料性、技术性、权威性、高水平的研究成果。但在整个调研过程中，相对与市场抽样调研的结论也许固有少许误差。我们将在全程运作过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展，以实现利润及价值最大化。  报 告 目 录 九寨沟商业现状及市场环境分析…………………… 九寨沟宾馆业分布及经营状况分析………………… 商铺、宾馆投资者需求分析…………………… 项目的市场认同度及满意度分析……… 消费者信息渠道及媒介分析…………… 竞争楼盘分析…………………………… 调 研 结 论 …………………………… 调 研 建 议 …………………………… 第一章 九寨沟商业现状及市场环境分析 本次对于侨兴商贸中心项目周边区域以及老城、新区商圈商业业态的研究，目的是了解和掌握区域内的经营状况和其他相关资料，意义在于通过对一个较大范围内的商业调查为本项目定位提供参考依据，保证契合实际的显现区域市场现状，准确把握市场，为本项目定位作好前期基础工作。 一、城市宏观商业环境 九寨沟县位于四川省北部，阿坝藏族羌族自治州东北部，东临甘肃文县，北部与甘肃省舟曲、迭部二县连界，西接四川省若尔盖县，南部同四川省平武、松潘接壤。 九寨沟财政收入的绝大数来自旅游业，这就催生了该县旅游地产的快速发展，宾馆业成为了龙头产业。但是，全县产业发展极不均衡，九寨沟口及樟扎镇承担了来九寨沟旅游的大多数游客的食宿消费，而40公里外的县城，由于商业设施的不健全、购物环境不理想，应该是根本无购物消费处所，而难以享受九寨沟每年200万左右的客流资源，显得甚为可惜。九寨沟景区不菲的门票与旅游消费预示着，进入九寨沟的游客属于黄金高消费群体，县城的商业发展必须借力景区。有业内专家预测，随着九寨沟机场通航，广九公路、都汶高速公路修建，绵九铁路修建，九寨沟的消费人群将超过400万。第二章　九寨沟宾馆业分布及经营状况分析 第三章 商铺投资者需求分析 为了全面了解九寨沟投资者及商家对商业用房的需求和喜好特征，我们对九寨沟有投资或使用商业用房潜力的居民进行了随机抽样调查，主要对其现状、购买需求及动机、背景特征、区域及项目认知等方面进行了深入了解。 为了提高调查结果的有效性，我们对被访者均经过了有效地条件筛选： 1、从事商业经营的商家或打算近2年内在九寨沟市内投资购买商业物业者； 2、年龄范围控制在25-65岁之间； 3、在家庭重大事务决策中作为主要决策者或参与决策者； 4、家庭成员中没有在竞争项目或房地产公司任职； 5、半年内没有接受过同类型的调查访问； 一、潜在消费者特征分析。 1、商业用房市场消费主体亦呈“年轻化”的趋势，但与住宅消费相比，略显成熟和理性。 数据显示出：在近期打算购买或投资商业用房者中，25-35岁年龄段的比例占了57%，36-40岁年龄段比例为30%，41岁以上的年龄段比例为14%。这既表明目前社会利益分配的重心向中、青年人群倾斜的现实，同时也反映出房地产市场消费主体“年轻化”的趋势。但与住宅类消费相比较，商业房消费显得将更成熟和理性。 2、购买主体以个体经营者、机关干部等有较高收入、稳定经济来源群体为主流。 在本项调查对象职业构成中，“个体经营者”、“机关事业单位干部”分别占了总数的46%