福州SOHO公寓调研资料.pptx

福州市SOHO公寓调研报告 2014年11月30日 近年SOHO市场公寓概况 1 供需：2010年福州soho尚处于起步阶段，而后2011-2012随着住宅调控，大量投资需求外溢至商业市场，soho亦随之火爆，供需齐升，供求趋于平衡,其中2012年全年成交达39.9万㎡。而2013年由于新增供应有限，在售项目去化19.2万㎡，供需比为0.6，市场呈现明显供不应求，主力成交项目为蓝波湾、凯隆橙仕公馆、东二环泰禾广场等项目；14年1-10月市场SOHO在售量较少，销量为8.7万㎡； 均价：福州历年SOHO价格呈“V”形波动，2011-2012年受大规模市场放量以及外围项目占据成交主力拉低了市场整体均价，产品的日益稀缺以及市中心主力成交项目的双重影响下，导致2013年soho价格涨幅明显，达17279元/㎡，14年1-10月受海西佰悦城、融汇温泉城等项目影响价格下滑至1.56万元左右。 SOHO整体供需分析 从供应层面上看：40-50㎡面积段产品占据了市场供应主流，其次为30-40㎡面积段和50-60㎡面积段，其供应产品主要由东二环泰禾广场、阳光城SOHO、蓝波湾等项目； 从需求层面上看： 与供应产品线相符，主力成交产品亦集中在40-50㎡面积段，去化率高达97%，呈现供需两旺，主要由五四北泰禾广场、东二环泰禾广场、阳光城SOHO等项目成交。50-60㎡产品亦去化良好达93%，仓山万达广场、中央第五街、阳光城SOHO等项目成交。 从产品供求上看，目前客户需求与产品供应契合度较高，40-50㎡小面积产品主导供需 SOHO整体供需结构 SOHO市场潜在供应 2 区位 项目 潜在供应（万㎡） 中心 富力中心 7.13 华润万象城 25 王府城 1.23 融信双航城 25 次中心 奥体SOHO 3.1 三盛CITY 17 闽江世纪城 4 阳光城大都会 15 东二环泰禾广场 13.76 正荣二化项目 10 近郊 万科又一城 11.7 正荣财富中心 4.2 群升江山城 5.5 中海寰宇天下 15 信通中心 5.4 融汇温泉城 2.5 合计 165.56 潜在供应 目前福州SOHO产品可预测潜在供应量约165.56万㎡，即使以近几年SOHO市场最好的12年成交量39万㎡计算，消化周期也要4年，潜在压力巨大，未来竞争格局极为严峻 融信双杭城 福州重点SOHO项目概况 3 竞品项目 土地楼面价 （元/㎡） 总建 SOHO体量 SOHO户数 总层数 标准层高 主力面积 均价/报价 装修 三盛CITY 11581 239349㎡ 170400㎡ 3600 25F 4.5m 40-50㎡ 22000-25000元/㎡ 毛坯 富力中心 6700 352479㎡ 71274㎡ 1090 SOHO：21F LOFT：22F SOHO：3.3m LOFT：4.5m 60-70㎡ SOHO 17500元/㎡ SOHO精装标准1500元/㎡ 东二环泰禾广场二期 6098 576475㎡ 137600㎡ 2992 26F（3栋） 16F（1栋） 4.5m 46-60㎡ 17000-18000元/㎡ 毛坯 奥体SOHO 6245 159000㎡ 48000㎡ 1152 14F 4.5m 40-42㎡ 16000元/㎡ 毛坯 王府城 ----- 124161㎡ 12285㎡ 246 21F 4.5m 45-60㎡ 20000元/㎡ 毛坯 融信双杭城 6069 930000㎡ 250000㎡ 60000 33F 4.5m 41-46㎡ 20000元/㎡ 毛坯 福州市区重点在售SOHO概况 三盛City 项目占地85.48亩，后期改动容积率为4.2（原2.5），计容总建239349 ㎡，规划1栋酒店（7#），5栋25层SOHO办公楼（1-6#），以及商业区。 三盛City 项目地址 仓山区南江滨西大道（三盛巴厘岛东侧） 占地面积 56988㎡ 总建面积 239349㎡ 容积率 4.2 SOHO体量 170400㎡ SOHO户数 约3600户 标准层高 4.5m 主力产品 45-59㎡ 总层数 25F 开间进深 开间3.5M，进深10-12M 建筑风格 超现代 园林景观 现代 开发商 三盛集团 交房时间 2016年底 均价/报价 22000元/㎡（毛坯） 开盘时间 2014年10月 定位：福州首个滨江CLUB综合体 SOHO产品配比（1#、2#） 优劣势分析 面积段 套数 优势 劣势 40-50 1152 1、项目位于南江滨，坐拥一线江景资源 2、项目邻近海峡金融街商务区及东部办公区，便于后期人流导入 3、4.5米层高，可做两层使用 4、自身配备3万㎡商业区及一栋星级酒店，为SOHO提供配套 1、目前区域成熟度不足，交通便利性不够，周边配套相对缺乏 2、SOHO体量庞大，后期销