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论房地产企业资金管理内部控制的问题与对策 　　摘要：房地产行业的主要特征是施工时间长、投入多，资金管理内部控制工作的难度很大，经常出现考核不完善、资金管理方式不科学、资金运营困境等问题。所以，房地产企业必须建立完善的资金内控体系，才能实现企业的健康可持续发展。 　　关键词：房地产 资金管理内部控制 问题 对策 　　房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。 　　房地产企业在发展中，除了会受到经济形势变化的影响，还会受到国家政治政策的影响，存在很大的不确定性。此外，房地产投入多、施工时间长、资金周转缓慢的特征也使投资风险大大提高。“慎拿地、调结构、保销售、去库存、控节奏、快周转”这一策略充分体现了资金管理在加强房地产企业投资风险、经营风险及筹资风险中的管理，只有防范与提高企业财务风险防控水平，才能促进房地产企业的健康可持续发展。 　　一、房地产企业资金管理内部控制存在的问题 　　（一）资金风险管控不到位 　　房地产企业内部控制工作的关键点应该是科学的资本结构和较高的偿债能力。《中国经济周刊》结合证监会分类中开发房地产企业的负债率结果显示，有近二分之一的房地产企业负债率已超过了70%。资产负债率的不断攀高，意味着房地产企业所面临的困境及风险也越高。很多企业在除去预收账款后，净资产负债率依然很高。 　　房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业的资产负债率通常很高，这便使得房地产企业的偿债能力培养观念很差，使得企业内的资本结构不够科学，投资风险也因此增大。 　　（二）资金营运不畅三项资产占比过高 　　房地产开发周期长，项目投入大，且70%的客户在购买商品房时选择按揭贷款的形式，使得三项资产（应收账款、预付账款和存货）占据了资产负债表的大部分。经调查，房地产企业应收账款平均周转率为3.8%，存货平均周转率为0.42%。通过这些数据可以知道，房地产企业的资金周转很慢，应收账款周转不会超过4次，小于社会的平均周转水平。这种现象的存在反映出债务人的偿债能力较差，使企业要临巨大的坏账损失风险。此外，公司在催收账款方面做到也不到位，使资产成了呆账甚至坏账，不利于资产的流动，对于公司的生产经营也有着非常恶劣的影响。存货周转速度慢，意味着企业的存货管理水平亟待提高，这样才能增强企业的短期偿债能力，避免资金的占用，提高企业的经济效益。 　　综上所述，只有保证资金流动的畅通性，及时收付，科学的占用才能促进资金管理内部控制水平的提高。 　　二、房地产企业资金管理内部控制改进建议 　　（一）资金的预算管理 　　资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、为有效使用资金打下良好基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划。资金预算计划由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成，资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额；预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，以便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。 　　（二）资金的风险管理 　　企业资金风险主要有使用风险、在途风险和有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化、专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。 　　（三）资金的监督管理 　　企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。 　　（四）引入预警模型管控资金风险 　　目前，房地产企业还未设立较为健全的财务风险预制机制，房地产企业一定要结合自身实际设立高效的预警机制，要在预测到风险后做好准备工作，