香港住宅及物业投资市场2014年第4季度.doc

中国房地产市场：2014年回顾与2015年展望 29 十二月 2014 点击下载完整报告 ? “新一届政府领导班子着力寻求增强经济有效性、加强反腐廉政建设，并开放新的领域引入竞争。在这一系列举措下，中国经济以及房地产领域在近 两年中经历了一定程度的整合。同时，中央与地方政府继续支持主要支柱产业，例如通过松绑住房限购政策以及贷款利率调降刺激房地产领域，这也将为明年国民经 济的发展注入活力。我相信，未来几年中经济及商业环境将变得更具活力、更为稳健，从而支撑国内房地产市场继续改善。” 刘德扬，第一太平戴维斯中国董事长 ? “中国已进入国民经济发展的新时期，从基于重度投资与人口红利的飞速增长阶段，过渡到了以增强商业与经济有效性、精简行政审批、市场整合为 基础的缓慢增长阶段。中国的房地产市场正经历着类似的转型。房地产市场的主题不仅是开发，还包括如何通过设施环境的改善创造价值。未来数年中，开发速度将 放缓，重心将越来越多地放在资产管理、创新设计、现有空间的最大化利用与再利用，以及基于周密规划与开发的社区改善等方面。” 简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人 预计中国经济短期内将继续放缓，到2018年GDP增幅或小幅调整至6.5%～7%区间。 尽管经济增速减慢，但由于比较基数偏大，中国经济产值净增加值（以人民币计）实际上仍将继续增长。 经济重心回归中国民营企业及国内消费，应可为经济发展提供更坚固、可持续性更强的基础。 经济放缓、通胀率下滑，意味着利率有望进一步下调，2015年或将迎来三轮降息。 随着实力较强的开发商并购较弱的开发商、提供价格优惠，市场将推进更深层次的整合。 ? 写字楼 决定市场未来走势的关键因素是供应，而非需求。 预计2015年大多数城市的写字楼租金会出现下跌，但一些CBD的租金有望小幅上涨。 随着商务需求的改变以及新选择的出现，公司迁址的现象将继续存在：- 在一线城市，利润低、成本低的公司会继续向非中心区域迁移，以减少经常开支。- 在二线城市，居于领先地位的企业将升级办公场所，搬往楼龄更新、设计更好、管理更佳的写字楼。 需求将主要来自金融、保险、信息技术/高科技公司以及律师事务所，且本土公司占主导。 商铺 市场面临三重关键挑战：- 新增供应持续入市，且主要来自非核心区域，但核心区域的绝对增量也较为可观- 零售销售额呈现放缓走势，因此零售商对扩张持更为保守的态度- 来自电子商务的竞争 资产管理、业主与租户的相互合作与沟通对于商场的成功起着更重要的决定作用- 促销- 运营经验- 营销计划 / 活动 / 推广 餐饮弥补了服饰领域的不足，为零售需求带来了支撑，但餐饮究竟能催生多少需求？未来零售需求将由谁来驱动？- 儿童零售品牌- 服务业- 娱乐与休闲运营商 住宅销售 销售疲软是住宅市场2014年的主基调，在动摇场内信心的同时，也导致了大量未售库存的积压。 2014年第四季度，房价跌势渐止，价格趋于平稳，主要是中央政府与央行对房地产这个经济支柱产业的针对性支持措施发挥了作用。 未来数年中，低线城市必须逐步解决供应过剩的问题。 尽管一线城市下半年表现欠佳，但外来人口的旺盛需求以及对供应量的更有力控制，将助力一线城市在未来12至24个月中赶超其他城市。 住宅租赁 企业更严格的成本控制、本国工作机会的出现以及污染与食品安全问题的持续担忧，这三大因素将继续促使外籍员工离开中国。 对有限服务公寓的需求不断升温，可能会在明年催生新一轮的服务式公寓供应。 员工流动性增加、市场对服务式公寓模式以及优势的认识不断深入，这两方面因素共同打开了二线城市的服务式公寓市场，与当地酒店展开了竞争。 随着市场不断趋于成熟，国际服务式公寓品牌的市场份额继续扩大，单体项目与业主自营项目的份额相应缩减。 中国本土需求增加，弥补了因跨国公司外派员工减少而走弱的租赁需求。 酒店 公司更加关注开支控制，同时高净值个人旅客的品位不断变化，使得中国奢华酒店领域充满挑战，这一状况在未来仍将延续。 国内游客与商旅人士是未来酒店需求的关键驱动力。 中国的中产阶级不断壮大，开始寻求体验式旅行，为度假村以及中高端酒店创造了增长机会。 预计公司将继续向二线城市扩张，寻找新的业务增长机会。 出境游的旅客越来越多，这为中国的酒店品牌运营商开拓海外酒店市场创造了机遇。 投资 由于估值基础明显不同，国内终端用户与海外投资机构的定价差异可能继续存在。 较低的投资收益率对于对华投资的外国机构来说，依然是很大的投资障碍，尤其是在未来两年中市场估值前景不甚乐观的情况下。 对于意图进军中国市场的投资者来说，组合资产收购、小众市场投资与价值型收购仍能为其创造投资机会。 由于利率的下调以及资产的重新估值，未来12个月中应会出现买入机会。 “中国仍是众多投资者目标组合的一个重要部分，虽