房地产企业营改增应对技能提升资料.pptx

政策 实务 筹划 房地产企业“营改增”应对技能提升 和全程财税一体化纳税风险管控 (上部) 课程简介 本课程结合房地产企业“营改增”财税应对技能提升，以房地产企业开发全程为主线，从实务应用出发，对开发企业全程每一环节分别从常见问题、基本规定、具体应用及风险规划和税收筹划三方面展开。将税收政策、会计核算、税收筹划、票据审核和合同规划进行财税一体化结合，可针对财税人员对房地产相关税收知识零基础学员学起，做到税收基础知识灵活应用于财务工作实践并达到融汇贯通目的，培养用税政法制思维方式解决实践中对各类财税疑难问题处理能力。在税收法制体系和执法环境日趋完善，涉税风险和税收违法成本日益增大的依法治税大背景下，健全完善的税收管控体系和关键控制点，学会用税收筹划手段解决或化解企业重要经营活动的涉税风险问题。 1、房地产企业“营改增”应对技能提升 2、房地产行业概述 3、筹建环节 4、设立环节 5、征地环节 6、筹资环节 7、开发环节 8、预售环节 9、竣工销售环节 10、清算分配及注销环节 目 录 第一篇 房地产业应对“营改增”税改政策必备知识 一、营改增前世今生——“营改增”背景简介 1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面，作为我国流转税两大主要税种，占我国税收收入体系巨大比重。 营业税：以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收负担，不利于行业发展。 增值税：“中性税种”，以增值额为计税依据，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免重复征税问题。 两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。 二、营业税与增值税并存之缺陷 1、营业税与增值税混合销售存在争议。（如销售产品附带安装行为） 2、增值税链条不完善：如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业等。 3、营业税存在重复征税： ①.营业税按营业额全额征收，同一项收入因分工要征多道税。 ②.营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。 ③.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 ④.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。 ⑤.差额征收问题多，监管困难。（如外购不动产发票认定） 三、“营改增”积极效应 “营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）一项重大税制改革措施。 目的： 优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣链条，促进第三产业快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。 积极效应： ① 减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入力度； ② 打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业务转向外部发包，促进社会专业化分工进一步细化； ③为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力进一步提升。 四、增值税特征 增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现增值额征收的一个税种。 特点： ①对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收; ②核心是税款抵扣制; ③实行价外征收; ④日常会计核算中，其成本不包括增值税。 五、营改增试点方案 （一）改革试点主要税制安排 （财税[2011]110号） 1.税率 在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。 2.计税方式 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 3.计税依据 原则上为发生应税交易取得全部收入。 五、营改增试点方案 （二）改革试点期间过渡性政策安排。 1.税收收入归属。 试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区营业税收入，改增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。 2.税收优惠政策过渡。 国家给试点行业原营业税优惠政策可延续，但通过改革能解决重复征税问题的，予以取消。 3.跨地区税种协调。 试点纳税人以机构所在地作增值税纳税地点，其异地缴的营业税，允许在计算缴增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按现行营业税规定申报缴营业税。 4.增值税抵扣政策的衔接。 现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。 六、“营改增”总体进展情况 交通运输业和现代服务业实施时间： 2012.1.1上海市 2012.9.1北京市 2012.10.1江苏和安徽