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房地产相关税收知识介绍(一) 概述 概述 三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加税、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。 （一）土地使用权出让环节：如果是土地一级市场，则买卖双方应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，应缴纳耕地占用税；如果是土地二级市场，则买卖双方应缴纳营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税。 （二）房地产开发环节：应缴纳营业税及附加税、印花税。 （三）房地产转让环节：应缴纳营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税。 （四）房地产保有环节：应缴纳房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。 第一部分：契 税 目 录 一、契税的起源与发展 契税是一个古老的税种，起源于东晋的“估税” 。 新中国成立后，政务院于1950年颁布《契税暂行条例》。 1954年将征税对象调整为只对个人征收。 1970年财政部将契税征收范围调整为只对个人房产转移征收。 1990年全国契税征管工作全面恢复。 1997年7月7日国务院224号令颁布了新修订的《中华人民共和国契税暂行条例》，成为现行契税征收的法律依据。 二、现行契税条例解析 （一）条例出台的背景 : 契税老条例是1950年原政务院颁布实施的，改革开放以来，国家经济形势和各项政策发生了巨大变化，原条例的一些条款规定已与实际情况不相适应，主要表现在： （1）原条例规定对土地所有权转移征税，与《宪法》规定不得买卖土地的条款相抵触。 （2）原条例没有减免税的规定，但在计划经济体制下，又先后出台了大量的减免政策，造成了征收范围过窄，引起税负不公。 （3）契税征收机关不统一，征收管理办法不规范，造成税收大量流失。因此，1997年7月国务院224号令颁布了新的《契税暂行条例》，并从当年的10月1日起实施。 二、现行契税条例解析 （二）条例涉及的有关政策 : 1、纳税人：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 2、契税征税对象及条件: --契税征税对象： 土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋权属转移是指房屋买卖、赠与、交换。 二、现行契税条例解析 --契税征税对象应具备以下三个条件： （1）转移的客体，一是土地使用权；二是房屋所有权。 （2）权属必须发生转移。即土地、房屋权属由一方转移到另一方，土地、房屋权属人因权属转移相应变更。 （3）必须有经济利益关系。除土地使用权、房屋所有权赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 二、现行契税条例解析 3、征税范围 --土地使用权转移：出让，转让（包括出售、赠与和交换）。目前土地一级市场只有出让属契税征税范围，划拨、租赁未纳入。 --房屋所有权转移：买卖，赠与，交换。房屋租赁、抵押不属契税的征税范围。 --其他：作价投资入股，抵债，获奖。 新条例取消了典当契税。 4、税率 新条例只规定了契税幅度税率为3%-5%，具体适用税率由各省级人民政府在幅度范围内确定。我省成都、泸州、凉山三市州的税率为3%，其余市州为4%。 二、现行契税条例解析 5、计税依据 契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体为： -- 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 --国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 --以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核定。 --交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。 --人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据，一律以法院最终判决价为准，无论其判决价是否低于市场价或市场指导价或评估价。 二、现行契税条例解析 6、减免税范围 --国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。其中，事业单位承受的土地、房屋享受免税必须满足两个条件：一是必须用于上述5类用途；二是必须实行事业单位财务制度。 --城镇职工第一次购买公有住房：包括单位集资建房享受房改政策，在标准面积以内的，免征。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税（实际上免征的是划拨转出让的契税，财税[2004]134号）。 --对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 二、现行契税