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2014年上半年市房地产市场经济运行分析报告 　　今年以来，**市房地产经济运行呈现出投资连续下滑，新开工面积减少，商品房销售不畅的局面，**市房地产市场运行中存在的问题值得高度重视和密切关注。根据统计部门提供的数据，结合我局近期的调研情况，现将2014年上半年**市房地产经济运行情况分析如下： 　　一、全市及中心城区1至4月房地产业基本情况 　　（一）房地产开发投资同比降幅减少。**市今年1至6月实现房地产投资16.01亿元，同比下降4.9%，降幅较上月末减少了15.1%，其中住宅投资10.31亿元，同比增长16.3%，较去年同期的上升9.3%，占全市房地产开发投资比重为64.4%。全市房地产开发投资占规模以上固定资产投资（188.9亿元）的比重为8.4%，投资规模增速低于全市规模以上固定资产投资增速8.3个百分点。截止6月末，思茅区完成房地产开发投资10.25亿元，同比增长5.5%，占全市房地产开发投资的比重为64.1%，高于去年同期6.4个百分点，**主城区房地产投资比重进一步加大。 　　（二）商品房供应量下降，销售面积下滑。全市商品房施工面积308.20万平方米，同比下降3.2%；商品房新开工面积60.14万平方米，同比下降25.1%；商品房销售面积22.21万平方米，同比下降3.3%；商品房销售额8.87亿元，同比下降0.8%；待售面积30.53万平方米，同比上升3.4%。**市主城区今思茅区商品房施工面积181.95万平方米，同比下降10.4%；商品房新开工面积29.98万平方米，同比下降48.7%；商品房销售面积5.84万平方米，同比下降50.8%；商品房销售额3.65亿元，同比下降25.8%；待售面积15.67万平方米，同比下降11.2%。主城区房地产呈现出投资下降，新开工面积锐减，销售面积下降的局面。 　　(三) 二手房成交面积出现大幅下降。从**市主城区房地产交易相关数据看，主城区二手房1至6月成交面积5.59万平方米，同比增速下降50.7%。从分月的数据看，2013年3月份成交量受政策影响出现集中办理房产交易的行为，仅2013年3月就办理交易面积4.69万平方米，剔除3月异动，成交情况基本平稳。 　　（四）保障性安居工程建设有序推进。全市2014年保障性安居工程建设任务1778套，到2014年6月新开工200套，开工率11.2%，基本建成1660套，占基本建成任务的12.8%，完成配租716套。 　　二、当前制约**市房地产投资增长存在的突出问题 　　（一）**市续建房地产项目存量投资不足。2014年以前开工建设的27个房地产项目在2014年前形成了大量的实物投资，并计摊了大量的土地投资，续建项目建设基本进入尾声，剩余的存量投资额约在8亿元左右。 　　（二）拟建房地产项目前期工作进展缓慢。房地产企业从取得土地到开工建设，需要经过多项行政审批，面对多个部门监管，各项证照办理齐备快的约需要9个月以上，对希望快速推进项目的企业形成了制约。从主城区目前拟开工房地产项目看，主要制约房地产动工的情况有： 　　一是土地上遗留建筑物及其他构筑物影响项目进展。一类是在土地出让时，还有原来的建筑没有拆除，影响企业开展地勘等相关工作，如原啤酒厂地块、原林校地块、原市粮食局地块。二类是原住户贷款抵押了原住房，原住户获得赔偿后没有办理抵押注销手续，使购地者不能办理土地使用权证，如原市粮食局地块。三类是穿越地块的供水、输电、广电等市政配套设施影响项目推进，如茶马古城、鼎城国际、俊宏誉园项目。 　　二是各类行政审批时间不确定无法预测项目进展，并且各项审批互为下一步审批前置。房地产企业自己梳理了审批流程，从取得土地到获得施工许可证可以合法正式动工需要八大步骤15个分项，其中直接关系到项目进展的有，第一是建设工程规划许可，项目在职能部门经过部门会审和专家会审后，需要市规建委会议通过，而市规建委会议的召开时间不确定且间隔时间太长，直接影响了项目进度，建设工程规划许可是各房地产企业意见较为集中的行政审批；第二是人防审查核准，对配套建设人防工程的项目，图纸审查必须报到省级人防图纸审查部门审查，耗时长，差旅费用高，并且人防施工存在垄断经营情况，房地产企业无议价空间；第三是施工图纸消防审查，时间长，费用高，环节多；第四是各种保证金占用企业资金，办理建设工程施工许可证前，需要缴纳墙改基金10元/平方米，农民工保证金和准备金建设方和施工方分别按工程中标价3%缴纳，安全文明措施费按中标价1.2%—1.8%专户缴纳保管。各项行政审批顺利与否对房地产项目推进起到了关键性的作用。 　　三是房地产企业投资积极性下降。在当前市场环境条件下，房地产市场预期发生了较大的变化