关于商务城项目定价市场分析(改).docVIP

关于商务城公寓项目定价报告 项目定价建议 综合市场情况以及本项目优劣势，建议： 结合项目成本及所在城市同质性产品，公寓项目毛坯均价定为5964元/平方米，主力总价30万/套左右。 目前区域内无竞争楼盘有同质性产品，但项目后期还有较大体量办公产品，因此一期制定价格遵循低开高走、稳中有升的策略。 鉴于前期公寓宣传推广低总价的策略，首期开盘的公寓折扣限度最大至94折，可以均价5600元/m2（成本价）成交，根据开盘去化的程度再进行价格调整。 本项目主要优劣势分析 （一）优势： 1、外立面优势 结合外立面效果，除少部分，外立面均为玻璃幕墙，视觉效果较好，提升整体档次，增加产品附加值。 2、位于亭湖新区核心位置，区位优势明显 处于河东板块内的中心核心位置，距离西侧亭湖区政府、区文化艺术中心、亭湖实验小学（九年制）约为300米左右，距离东侧亭湖新区医院、市妇幼保健院、解放路学校高中部为500米左右，步行5分钟即可到达。 3、绿地品牌 绿地作为河东板块内的龙头房企，以130万平方综合体体量造城，品牌优势明显，客户对其实力有较强信心。 （二）劣势： 1、对比竞争楼盘公寓距离传统老城区较远，客户对新兴板块认知度不够。 2、河东主要为住宅产品，整体客群也以刚需为主，之前市场没有公寓类商办产品，并且本项目住宅的成交价格为5000元/m2左右。如何克服盐城商办类产品依赖老城区，并克服价格的抗性，吸引客户前来置业将是我们面临的难题。 3、公摊较大。标准层得房率仅有65%左右，部分2层房源得房率仅43%。 4、门槛高，利率较高。目前商办类产品首付须达到50%，利率要较基准利率上浮10%。 5、盐城整体商办类产品需求量较小，商办类产品成交量处于低迷状态。 目前营销推广存在问题与改进措施建议 1、整体客户积累少，有效客户不足。 2、核心筒结构，整体房型一般，无创新，且朝北房源较多，去化抗性较大。 3、以低首付为推广点，结合派发DM、观影等拓客形式形式，进行全方位宣传覆盖，客户积累。 竞品楼盘对比一览表（公寓） 区域 项 目 主力产品 主力单价 主力总价 成交情况 优劣势对比 城南 凤凰汇 4米9层高，四种户型60.21/54.16 62.85/45.42㎡ 8780元/平米 48万 2月去化4套；3月去化3套，去化不理想 位于城南聚龙湖旁，完善的商业配套，风景宜人 飞驰国际 58/116㎡ 毛坯6500元/平米 38万/75万 2月13套，3 月10套 位于市区中心位置, 靠近建军路商圈,位置好。 宝龙城市广场 45㎡精装 折合毛坯7300元/平米 33万 基本销罄 城南核心位置，宝龙广场旁，产品面积控制较好，去化快 河东 华景园 60-70㎡ 毛坯3900起 23万 基本销罄，剩余少量北户 位于我司项目斜对面，距500米