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北环办小区物业管理新思路 “城市小区是城市化进程的必然产物，小区物业管理直接影响着城区稳定和和谐。” 目前，政府在物业管理方面的监管力量和措施还比较薄弱。物业管理工作由区房屋土地管理局主管，但承担具体管理职能的物业科力量配置不足，对物业费收缴和物业管理质量的监管力度不够。“三位一体”的管理制度尚未真正建立。小区管理名义上由居委会、业主委员会、物业公司三方参与，但居委会、业主委员会作用发挥有限，物业公司与业主之间的矛盾比较突出。有部分物业公司由于物业费收缴率低，导致企业亏损而降低物管标准，有的甚至要求撤离小区。相当部分业主对物业管理不到位意见很大，有的业主由此多年不交物业管理费，导致南桥新城物业管理费收缴率低、物业管理难等问题长期存在，多年难以破解。 二、物业管理中存在主要问题及其原因分析 其主要问题及其原因： （一）物业公司管理还不够规范，服务质量参差不齐。一是相当部分物业公司专业化水平不高、规范化程度不够。由于不少物业公司是由原来的房地产开发企业自办的下属公司转制而来或组建时间不长，公司规模小，管理制度松弛，缺乏现代物业的管理制度。二是从业人员素质较低。大多没有经过专业培训，无上岗资格证，难以提供专业、规范的优质服务。三是一些物业公司急功近利，缺乏长远目标，因初期物业管理费收缴率低而缺乏信心，用降低物业管理标准的消极态度对待业主，导致业主与物业公司之间矛盾不断。 （二）部分业主的观念陈旧，权利和义务不够明确。不少业主对有偿服务的意识不强，不明确应享有的权利与承担的义务。一是部分动迁户和刚从农村搬进城镇居住的业主，由于长期形成的“自给自足”的小农经济意识，对“住自己买的房子还要交钱”很不理解，所以不愿缴纳管理费。有的将对政府、开发商的不满情绪转嫁到物业公司，最直接的做法就是拒缴物业管理费。二是对现有物业服务质量不满而不肯交费，相当部分业主对物业管理质量有意见，认为物业公司没有尽到管好物业的责任，因而拒交物业管理费；有的对交纳公共设施维修费等公摊部分不理解，还有一些空置房业主认为没有使用物业而拒绝交费；还有的因不能满足对物业管理过高要求而欠缴或不缴物业费，如自家的物品被盗或丢失，要求物业公司如数赔偿，属户内的设备损坏，要求免费维修或更换等等。三是对应该属于开发商负责的房屋质量问题也要求物业公司负责，当物业公司难以解决时，就采取不交物业管理费的方式对待等等。因此，物业管理费收缴率低，已成为住宅小区物业管理工作中的老大难问题，也直接影响到物业公司的经营状况，进而因经营亏损导致管理质量降低，形成恶性循环。 （三）老旧小区历史遗留问题较多，物业管理难度更大。我区商品房开发早，开发建设不规范，带来不少历史欠债。一是规划配套不够完善。老旧小区内没有配套的物业管理用房，大多没有实行封闭式管理，小区道路狭窄造成了严重的停车难、乱停车现象。老旧小区居住以老年人和临时租借房屋的人员为多，往来人员成份复杂，给安全造成许多隐患。二是房屋维修压力较大。诸如解放新村、江海小区等老的小区，由于建成的时间较长，房屋已经普遍出现了渗漏水现象，室内电线老化，水管锈蚀、堵塞，安全和环保方面也有不少问题。三是维修资金严重匮乏。对老旧小区的维修和改造需要大量的资金，但来源难以落实，政府部门目前还没有建立对老旧小区的托底补偿机制。 （四）缺乏长效的监督机制，综合管理力度不够。小区物业管理企业的工作涉及到众多政府部门，但相互协调的合力尚未形成，综合管理和长效监管还很薄弱。一是“三驾马车”没有发挥合力。居委会、业主委员会和物业公司组成的“三位一体”管理模式在大部分小区是流于形式，未能真正发挥作用，业主与物业公司的矛盾缺少切实有效的沟通平台和调解途径。二是部分职能部门对住宅小区综合管理工作重视不够。在涉及多个职能部门协调解决时相互推诿，小区管理齐抓共管的局面还没有真正形成。三是对物业公司的管理尚处于边缘化状态。职能部门缺乏有效的管理和监督机制。物业管理的市场化运作机制尚处于起步阶段，业主选择物业公司的运作机制尚未形成。 三、关于加强物业管理工作的几点建议 （一）条块结合，切实提高住宅小区综合管理水平 物业管理绝不仅仅是简单的保安、保洁、保绿等几件事，它涉及到多个部门，需要有关各方的通力协作。应按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的文件精神，坚持“条块结合、以块为主、实行属地化管理”的原则，落实分工，明确职责。 1、从政府职能部门方面，要加强监管力量。建议行业主管部门房土局要增加物业管理人员编制，在南桥镇设立新城物业管理办事处，配备若干名物业专管员，形成区房地局物业管理科、镇（开发区）物管办物业专管员共同监管的网格化管理体制。 2、强化属地化管理。根据上级有关文件精神和我区物业管理的实际，明确有关政府职能部门、