天恒阎村地块定位及物业发展建议精读.pptx

天恒房山项目 定位及物业发展建议报告 谨呈：天恒房地产股份有限公司 世联地产 2013年12月 Part 1 项目背景 1.1 目标体系 1.2 区域背景 1.3 本体情况 战略思考 目标体系建立 北区 南区 3.6万平米商业 项目南区规划指标： 总建面：112685.44平米； 容积率：1.5 物业类型：4层叠拼 套数：南区总共1076套，可售套数878套； 面积配比：其中78平米两居占19％，86平米三居占36％为主力产品，128平米三居占14%，150平米三居占3%，200平米叠拼占比12％。 停车位：1：0.5 战略目标解析： 综合考虑与天恒乐活城的关系：补充or升级？ 乐活城保速度保现金流； 本项目树标杆，实现产品系、品牌、利润的全面升级 目标分析 目标体系建立 背景1：阎村商品房乐活城一枝独秀背景下，天恒的又一力作； 背景2：1.1万/平米楼面价对销售价格造成的压力； 背景3：“国五条”“京七条”及政策导向对项目的影响； 世联理解： 企业发展战略的过桥型项目，奠定天恒高品质物业缔造者的品牌形象！ 销售目标：保证安全销售基础上实现高溢价 品牌目标：完成品牌升级 安全速度高价 操盘目标解析： 保速度？Or 保溢价？ 品牌升级 2014年5、6月份开盘销售，计划在2015年内清盘。 Part 1 项目背景 1.1 目标体系 1.2 宏观背景 1.3 区域背景 1.4 本体情况 近2年来GDP 增速放缓，2012年GDP增速继续下降至7.7%，GDP增速直接受到房地产调控的影响 GDP同比增速：从同比数据来看，2012年增速放缓现象更加明显，自2011年起增速下降至8.1%，2012年GDP产值增速继续下降至7.7%，近两年增速放缓与房地产调控有着直接关系。 数据来源：北京统计局，世联数据平台 *同比递增按可比价格计算 宏观经济 宏观市场 房地产投资额占比继续下降至近5年来最低点，但仍在小幅增长；住宅投资额有所下降，政策性住房投资额继续上升 房地产开发投资额绝对值：以2012年前11月数据2903亿元估算2012年全年，略高于2011年的3036亿元。 房地产开发投资额占比：延续2011年下降趋势，前11月占比为49.3%，但仍高于近5年最低点（2009年为48.1%）。 房地产开发投资额同比增速：同样延续2011年下降趋势，前11月增速为2.2%，仍在小幅增长。 住宅投资额占比：2012年前11月占比为50.5%，同比2011年全年的58.6%有所下降，但仍处于近5年较高点。 政策性住房投资额占比： 2012年前11月占比为26.2%，在2011年大幅增加基础上继续小幅上升。 数据来源：北京统计局，世联数据平台 宏观经济 宏观市场 CPI经过短暂回落依然回到高位，通胀压力依较大，居民收入水平稳中有升 2011年2月以前北京CPI指数一直在高位运行，之后逐渐开始小幅下滑，至2012年7月跌落到100.7，创下了自2010年8月以来21个月的新低。然而近四月则快速恢复至103水平线左右，通货膨胀局面未受抑制，物价上涨趋势亦开始加强。 城镇居民人均可支配收入：2012年统计数值为36469元/人，同比增长10.8%，增幅较2011年有所下降，但仍处于近6年来较高点，居民收入稳中有升。 数据来源：北京统计局，世联数据平台 宏观经济 宏观市场 宏观市场 政策要点 细则 要点 切实承担稳定房价工作的责任 高度重视房地产市场调控工作；认真落实房价控制目标；建立稳定房价工作责任制。 坚决抑制投机投资性购房 自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房； 对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 增加普通商品住房及用地供应 增加普通商品住房及用地供应；增加普通商品住房及用地供应；增加普通商品住房及用地供应；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 加快保障性安居工程规划建设 落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务；2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 加强市场监管和预期管理 严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛；对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现