许豫宏旅游地产的未来机遇探讨.docx

许豫宏：旅游地产的未来机遇探讨北京昱盛宏方旅游地产专业咨询服务机构首席专家许豫宏教授认为：旅游地产两大宏观机遇：1、传统房地产企业拿地成本的日益攀高，使房地产企业备感压力；2、高房价让老百姓怨声载道，几乎危及了社会的和谐与稳定，国家不得不出手对房地产业进行数轮调控，让房地产商备感“寒意”。 　　2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称作“史上最严厉”的楼市调控开始。围绕“差别化信贷政策”和“保障性住房建设”，各地调控新政密集出台。9月29日政府再出台“新五条”政策。此次以“限购”等行政手段为核心的调控政策意在防范房价再次反弹。自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期。虽然在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，但可以肯定的是，政策对于房地产企业的影响正在逐步显现，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产以及旅游地产开始成为市场多方关注的热点，房地产企业进军旅游地产的报道也一次次见诸报端。从近期成交土地类型来看，商业用地、综合体地块及旅游地块成交频繁，这也在一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整，而这种变化在新增土地市场上开始呈现。 　　调控频出，大型房企也从转变心态开始向发展战略和商业模式的方向转变。旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等模式。变则通，在中央政府调控政策频出的情况下，房地产企业积极寻求企业转型无疑是一种有远见的投资行为。同时，地方政府对旅游地产项目多持支持态度，主动寻找企业合作。为了最大价值地开发资源，通常地方政府会绑定一个有实力的企业进行土地一级开发，进行整体规划，待区域成熟后，再进行进一步的招商引资。而且，与抑制房价过快上涨的住宅地产不同，目前各地方政府正大力推广发展文化创意产业，其中文化休闲旅游业就是重中之重。　　房企转型是历史的必然，亦是为形势所迫，也是企业敏锐的战略眼光的体现和核心竞争力的体现。对于旅游地产的开发企业来说，并非高枕无忧。相对于商品住宅回收期短、见效快相比，旅游地产则有自身的劣势。由于地块远离中心城区，旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价，但回报时间往往又最长，更考验开发商的运作能力，所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入。　  目前，旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头，还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展，旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式，旅游地产的发展环境越变越好。旅游地产虽然已经进入了一个发展的黄金时期，但旅游地产毕竟还是一个年轻的产业。旅游地产的发展模式还不成熟，需要更多的开发商企业去探索。但是，旅游地产也是地产开发的一种，它也势必会按照地产开发行业的规律进入到寡头时代，能否在未来站稳脚跟，这与公司的整体实力和发展战略都有着紧密相关的联系。随着旅游地产行业的不断发展与成熟，旅游地产势必会对一些中小城市的发展产生借鉴意义。现实来说，盲目扩大城市框架将不再是所有城市的追求目标，而“宜居宜游”的小城市也许会成为未来城市发展的一种模式，而旅游地产也会在城市开发中获得再一次的提升。旅游、度假、养生地产的开发建设符合地产行业的发展方向，具有生态、稀缺、增值、多样性等优势，前景非常广阔，也符合房地产公司发展的战略布局。旅游、度假、养生地产是地产类别中的一项科目，有共同的规律可循，当然也要注意到与一般地产项目的区别，除关注项目本身的经济效益外，恐怕还要比一般的地产项目要更加多的关注社会公益效果，诸如自然资源的保护和增值，景区景点更好的建设与完善等。同时，房地产企业在开发旅游资源时要注意对品牌的打造，特别是在旅游地产品牌和品牌内涵体验价值上，还需要深入提炼和定位。另外在对旅游景区的开发上，一定要杜绝低水平的设计规划。开发旅游地产，需要大家对景区的地理位置、地域特点、历史文化、包括未来的发展趋势都要做仔细的调研，应该请专家做好规划。 　　随着国家调控深入，房地产企业在中心城市生存的困难越来越大，于是旅游地产成了他们的选择。首先，大城市中房地产开发的门槛越来越高，进入房地产行业的困难也越来越大，而旅游地产的门槛相对较低，进入较为容易。　　其次，土地供给紧张，开发商拿地困难，很多开发企业在中心城市拿不到土地，只有转移到二三线城市或者是郊区拿地进行开发。而旅游地产开发利用的多是荒山和林地，拿地相对容易。　　再次，旅游休闲地产之所以产生，跟大家旅游消费观念的转变有关。以前人们到景区都是观光游，现在休闲度假已经成