赢商共享-如何提高租金回报率SunnieWu1831458504技术方案.ppt

如何提高租金回报率 北 京2008年10月22日 租赁团队职责 正确的定位 分析消费群体及消费能力 了解零售商扩展计划, 是否有在该城市开店的可能 根据项目地点, 项目规模来制定项目定位 “定位” 需要调整, 所以需要预留调整空间 “定位”是商场精神面貌的浓缩:或”时尚”, 或”一站式”, 或”社区服务”… 针对定位: 租赁团队职责 正确的业态组合 应符合目标消费群体的喜好及趋势 了解区域内竞争对手的租户情况，把握商家营业状况 了解租户对该项目的反馈意见和建议 研究是否需要主力店, 次主力店; 各业态如超市, 餐饮, 娱乐, 服饰, 服务等的占比 主力店/次主力店/娱乐/餐饮: 主要目的是拉动人流, 为项目定位设定主格调, 但租金回报一般较低, 工程条件复杂 服饰等零售业态一般租金回报较理想, 工程简单, 但如果项目是在商业生地, 偏远地段, 则需要主力店/次主力店/娱乐/餐饮拉动人流 根据定位, 制定相对应的业态组合 租赁团队职责 正确的业态组合 7. 以货品价位相当的商家放在一起, 以同一群消费群体为目标 8. 消费心理一般150-200米需要有休憩点 – 咖啡厅, 餐厅, 小吃…, 以延长消费者在商场的逗留时间 9. 市场上也有”专业市场”的操作, 缺点是一般档次较低, 未必符合消费趋势 根据定位, 制定相对应的业态组合 租赁团队职责 制定具有竞争力的租金 城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场水平 分析项目所在区域目前的租金水平 进行商户业绩调查，分析其租金承受能力 低租金业态安排在高楼层, 死角位置, 小门面 高租金业态安排在主入口, 扶手梯对面, 中空周边, 对外橱窗 位置… 6. 区分不同业态的租金差别(不要只呆板跟着预算) 以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和前提 租赁团队职责 制定具有竞争力的租金 坪效 = 店铺月营业额 ÷ 店铺面积 (平米) 营业额 x %扣点 = 总租金÷面积 = 单元租金 + 公摊 + 店庆费 + 上柜费 + 推广费 ----------------------------------------- = 实际租金 7. 对于只有百货的商圈, 更需要分析其坪效, 得出租金水平 sevenshow 523.80sm #02-01 思加图 126.52sm #02-02 红科 129.37sm #02-03 真美诗 132.97sm #02-04 五色风马 78.73sm #02-05 CARLARI/Clarks 171.47sm #02-0607 81.46sm #02-08 60.21sm #02-09a 曼谷银 53.43sm #02-09bc 2C 79.49sm #02-010 Kiss Cat 97.85sm #02-11 东明 105.29sm #02-12 City chain 116.8sm #02-13 HAN6 20.15sm #02-15 佰草集 26.37sm #02-14 海盗船 124.49sm #02-1617 VERO MODA 683.29sm #02-1819 KFC/Pizza hut 633.30sm #02-2021 BLEUNUIT 22.87sm #02-22 麦坎娜 40.77sm #02-23 56.68sm #02-2425 家美乐 17.39sm #02-26 进巍 34.25sm #02-27 玛贝尔 34.4sm #02-28 Paris Miki 54.89sm #02-2930 MC 334.67sm #02-3031 Yogen Fruz 56.27sm #02-33 Belle 157.93sm #02-34 北京晋品茶餐厅 383.96sm #02-01A 老银匠 12.25sm #02-35A 嘉魅儿 12.24sm #02-35B 美缇香水 34.04sm #02-36 南默 33.75sm #02-37 U2B 27.36sm #02-38 MC 租赁团队职责 制定具有竞争力的租金 8. 尽量切小店铺面积, 切小门面宽度 Colour jeans 2669.80sm #03-01 拉谷谷 122.98sm #03-02 达衣岩 126.14sm #03-03 ISO 130.39sm #03-04 拉夏贝尔 136