2014凯川地产李家沱项目策略思路沟通53p资料.pptx

本次沟通需要解决的核心问题1、关于项目住宅跃层产品定位的问题2、关于项目开盘目标如何达成的问题项目属性【区域认知观点】巴南首席战略发展商圈1、巴南核心商圈，CAZ战略服务中心；2、巴南离主城核心区最近的传统商圈；3、巴南唯一3条轨道交通商圈（5号线、12号线、3号线）。经济发展消费潜力较大1、李家沱一直以来是巴南人气非常旺的商圈，商业氛围浓厚；2、周边地产开发项目进驻越来越多，人口将逐步得到增长；3、城市发展向南，南部核心又一重要增长极；城市消费区域特征明显1、李家沱区域消费人群主要以周边消费人口构成，对外辐射能力较弱；2、人口构成主要以李家沱本地及乡镇进城人口构成；3、区域受产业因素发展影响，中低端消费特征明显。项目属性【项目本体规划认知观点】中心价值/潜力价值/形象价值身份彰显城市地标//商圈引擎//价值高地50万方综合体CAZ首席城市综合体20万方商业集群城市核心形象地标商圈商业升级引擎品质标杆居住社区项目营销目标认知巴南首席商圈高价值物业城市地标商业运营集成商销售目标首期开盘销售90%，约9万㎡价值目标品牌目标市场属性【巴南区市场发展认知观点】李家沱板块作为市场的传统供应主力板块，房地产发展相对成熟，未来供应有限。渝南大道板块，新兴的房地产市场板块，沿轻轨3号线发展，交通便捷，高层依托轻轨热销，洋房、别墅以背靠南山为主要卖点，产品两极分化严重。龙洲湾板块作为政府重点打造的新兴城市中心，起点高，配套全面，吸引了万达，旭辉，佳兆业等知名开发商，是目前热门区域，未来潜力无限。鱼洞板块作为老城核心中心，楼盘品质一般，受到交通，环境等因素制约，未来会受到龙洲湾的冲击。巴南市场楼盘较多、分布广、竞争力较为分散，与组成其他区域地产发展板块相比辐射能力较弱。市场属性【李家沱区域市场发展认知观点】年份销售面积销售套数月均销售套数新增套数新增面积建面均价供销比2013年5437796147512780967589561001.242014年（1-10月）3345373729372539346644762301.391、李家沱区域销售放缓，供销比扩大，存量增加；2、价格增速缓慢，2014年1-9月销售量呈下滑趋势，月均销售量与2013年比环比下滑27%。项目首期开盘目标销售9万平米，约占李家沱区域所有楼盘2014年度销售量的27%，2013年度的销售量的17%。数据涵盖：8公里、炒油场、李家沱、融汇半岛区域楼盘市场属性【巴南区市场认知观点】面积（㎡）/总价（万元）3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100总计30333040898940-45279128045-502224126350-5570511523114255-602943622627272060-6512864562217178365-7036810225013012667970-75115364536276824127875-8022122601363169352231133880-85145832602912667985-9011118735355014610319823129390-95141383059230171360095-10012762011566623246537100-105276319712676782522514669105-1101771511391111156110-11511236559442181124115-12018214409612252453230120-125321226172342462146202125-130123421118211393130-135136297131512371135-140112481614092321881246181951233总计800720131218111510163599059037926512011512054307510526成交集中在建面55-60㎡30-35万的一变二房；建面70-80㎡40-45万的二房和二变三房产品；建面85-90、55-55万的三房产品，低总价小面积在市场上受宠。市场属性【区域市场畅销产品】东原桐麓套内2房建面59㎡蛋糕公馆2房建面69㎡旭辉城蔚蓝公馆建面70㎡2.5房市场属性【区域市场畅销产品】旭辉城蔚蓝公馆建面72㎡2.5房佳兆业广场建面78㎡2.5房单卫市场属性【区域市场畅销产品】佳兆业广场建面89㎡2.5房双卫备注：2013年至2014年10月李家沱高层楼盘销售供需价李家沱板块部分在售住宅项目基本情况一览表项目名称建筑面积（万㎡）容积率物业形态套内面积区间（㎡）在售套内面积（㎡）融汇半岛3001.80高层、别墅、洋房高层38-6631