(word)上海甲级办公楼市场调研报告.docVIP

前 言 上海的办公楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，上海市甲级办公楼目前主要分布于五大区域，即：虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。本报告将着重围绕这五大区域中的75栋甲级以及次甲级办公楼，来分析上海目前办公楼市场现状。 办公楼市场综述 上海甲级办公楼历年供应量及空置率 由上图可以看出，上海甲级办公楼的的供应急速增长，而在需求增量速度跟不上的情况下，导致了到1998年上海甲级办公楼空置率突破50％的恶果。从1995年起，甲级办公楼的供应量逐年上升，而市场消化量也相应逐年上涨，在供应量自1996年、1997年、1998年三年连续大幅增长后，办公楼新增量走势逐渐趋缓；而市场消化量自1999年后开始大幅上涨，使得办公楼的空置率大幅下降，整体市场趋好。 上海甲级办公楼历年价格、租金及资金回报率分析 合理的投资收益对超额回报率的打压，使得上海甲级办公楼的回报率在1994年达到24.2％的顶点之后，连年持续走低。回报率的走势基本与空置率保持相反的步调，办公楼整体市场环境趋弱导致其回报率长期居低不上。而自1999年始，租金、价格的上升，办公楼的热租，使近三年的办公楼投资回报率不断上升，由数据显示，2000年和2001年的办公楼投资回报率分别为8.5％和9