西安市国有土地上房屋征收评估办法(公示版)资料.ppt

西安市国有土地上房屋征收评估办法解读——王文江 房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性而形成的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论价格，因为多数情况下是无法达到以上所表述的公开市场条件。 被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。 典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其市场价值。其价值的确定可采用市场比较法或其它方法。 产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建筑物及其土地使用权的市场价值。通俗的理解就是按照《办法》中的价值定义所确定的用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。这里要区分现房与期房的价值差异