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关于县农村宅基地的现状及整理思路 县农村宅基地现状及整理建议 李杰指导老师： 摘要当前，随着农村经济快速发展、生活水平的提高，农民建房热情十分高涨，不少村庄的规模迅速向外扩展。划新宅，建新房，在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带，而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年，出现大量的空心村和闲置房。同时农村宅基地使用权的流转秩序混乱，关于宅基地的纠纷层出不穷，愈演愈烈。本文认为，宅基地问题的日益复杂化与在解决思路上的重大分歧，首先是因为当前农村土地制度还不完善，对农民的土地权益保障不力，这要期待整体土地制度的变革和物权法的实施；其次则是一些农民群众和干部对农村宅基地的认识不清楚，观念陈旧，思想迷信。最后是农村宅基地缺乏统一的，即时的规划管理，对农村宅基地出现的问题不够重视。本文通过对通江县农村宅基地现状进行调查，提出利用现状存在问题，从而对宅基地整理潜力进行分析，并提出宅基地整理相应的措施。 关键词：宅基地现状整理前景 1通江县农村宅基地的分布现状 通江县地处四川东北部秦巴山区腹地，居北纬31°39′～32°33′，东经106°59′～107°46′之间。通江县地势北高南低，呈扇形倾斜。境内位于汉南—米仓山台拱构造东段以南、大巴山弧形褶皱南西、巴——平莲花状构造北东，四川中台坳北台陷南部，正处于东西向与北西构造带的复合部位。全县幅员面积4125.6平方公里，辖49个乡镇、524个村、3332个农业合作社，全县总人口73万，其中农业人口63万。 2农村宅基地的历史演变 从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段： 第一阶段，土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。 第二阶段，社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。 第三阶段，高级农业合作社的出现。伴随高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转做出了明确的禁止性规定。 第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发11号文对农村集体土地用于非农业建设的情形做出了明确的限制性规定，同时，1998年《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途做出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。 3.农村宅基地的概念及其法律基本特征 宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。 宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。 1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。 2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。 3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。 4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。 5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。 4农村宅基地的热门话题 1.宅基地能否继承。答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。 2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构