营销建议书1.docVIP

目 录 第一部分 防城港市房地产营销环境分析 第二部分 《碧宸·西海岸》营销背景与SWOT分析 第三部分 市场定位及销售对象 第四部分 销售的基本原则 第五部分 营销策略 第六部分 销售工作及具体操作 第七部分 楼盘形象规划及物业管理 第八部分 市场推广及策略 第九部分 《碧宸·西海岸》广告营销计划 第一部分 防城港市房地产营销环境分析 综合部近期对防城港市房地产市场进行了有针对性的概况调查.现将调查结果简要总结,谨此希望能为第一期项目《高端商务住宅综合楼》的销售提出参考意见, 对于一个物业项目的销售方案,必须通过有针对性的发现,创造去实现一个物业项目的价值体系,它包括有以下方面: 1、地理环境价值（如自然环境、人文环境、城市区位环境、商业环境等）； 2、物业的开发价值（如功能定位、规划模式、建筑风格、环境设计、容积率、户型布局、设施配备等）； 3、服务的延伸值（如售前服务、售后服务、质量保障、品牌形象、文化含量、社会效益等）； 4、营销的时机价值（如顾客定位、入市时机、适时的性能价格，顺应市场趋势、借助政策背景等）； 我们认为只有通过市场预测，横向比较和对项目本身的深入研讨，方能得出一个正确的价值体系，然后根据特定的价值大小和价值取向进行策划，在规范化、体系化的营销实战中予以贯彻。通过调查，我们发现防城港房地产市场（高端性综合楼）呈现上升状态，而物业管理却不能把一个物业项目的价值恰当地表示出来，导致同时出现“营销乏力”和“营销过剩”的两极化状态。 我们建议物业管理必须充分体现“价值观”、“附加值”、强调挖掘项目价值，实现项目价值。要发现价值，必须要具备一种专业的素质和敏感，而要展现价值，则要需要专业化的营销服务，即：全程性、体系性、创见性、可发展性的专业策划、从物业规划、开发、定位、定价、销售、促销到售后的物业管理服务的全程综合策划。 基于以上几个基本点，我们多次调查工作就是为了找出《碧宸·西海岸》项目独特的价值所在，最大限度地挖掘其中的潜质，并通过物业价值的最大化为业主住户提供最大的投资回报，赚取最大的差额利润，从而使我们实现投资效益最大化。 第二部分 《碧宸·西海岸》营销背景与SWOT分析 一、营销背景分析 对于才80 万人口的防城港市区来说，各房地产商的投资热点都集中在普通中档住宅小区、商业网点等。由于近几年来防城港市的规模改造，加上开发商众多，而且投资热点集中，所以房地产市场竞争相当激烈。从目前的形势看，高端综合性及中小户型住宅市场前景看好，销售潜力巨大，价格稳中有升，目前的售价较为合理。 二、《碧宸·西海岸》SWOT分析 项目优势分析（S） （1）地段优势：近、景、静———高品质 随着“防城港市政府大开发计划”的提出，位于兴港大道的《碧宸·西海岸》将是未来行政区与商业区的连接点。 （2）海文化优势； （3）建筑风格：中西结合、33层高速品牌电梯。 （4）专业化：人性化的现代物业管理 2、项目劣势分析（W） （1）暂时没有突出的个性化优势； （2）时间：不是开发热点之中，比别人晚了半步； （3）目前周边环境待改善。 3、市场机会（O） （1）《碧宸·西海岸》是新启动的项目，正在寻找买房的客户； （2）处于“市政府大开发规划”的范围之内； （3）高品质中户型住宅市场形势上升。 （4）项目问题威协分析 （5）同类竞争：阳光海岸等 （6）在同等竞争条件下，我们在时间上比人家晚了半步； （7）《碧宸·西海岸》技术经济指标： 建筑占地面积：4447.98平方米； 总建筑面积：96518.32平方米； 住宅套数：593套； 管理房 间（ 层） 健身房：平方米（五层）； 休闲吧：平方米（二层层露台天面）； 商铺总面积：6890平方米； 地下室面积：12500平方米； 地下停车位：205个； 户外停车位：200个； 第三部分 市场定位及销售对象 一、市场定位 《碧宸·西海岸》是集分时度假、商务办公、住宅、休闲于一体的新经济综合性楼盘，具现代化气息的建筑风格，且室内各种现代化设施较全，可以说是“高品质的温馨家园”； 二、销售对象 现代金领、白领阶层、政要政务、“非常男女”及高收入的成功人士，其组成主要是本地居民加部分外地经商人士； （1）、企业中高级管理人员…………25% （2）、私营企业主……………………25% （3）、自由工作人士…………………30% （4）、公务人员………………………10% （5）、大学教授、医师………………10% 三、目标市场客户消费偏好 第四部分 《碧宸·西海岸》销售的基本原则及功能区划 确定适宜的价格： 元/㎡；（标准层） 最低价：￥