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内部视角看中海为什么挖不垮？ 2014-12-16 攸克地产 每一个主流房企都有一颗爱中海人的心。那么，问题来了，中海为什么不怕挖？ 不怕挖是媒体人与外部人的看法，其实还是有很大影响的。攸克君费劲周折，找到一位在中海地产工作多年的朋友写了一个长文章，它回答了业内关注中海地产的很多问题，比如它的高利润率是怎么来的，它的管控体系为何总能保持强大优势，各大房企拼命从中海地产挖人却挖不垮它，等等。同时，文章也提出，有一种风险正在中海地产悄然生长。相信攸克君，无论是房地产业内人士、财经记者，还是投行房地产研究团队，将这篇干货文章读三遍，一定会有意想不到的收获。 注：本文所说的中海即是指中海地产 中海地产，中国房地产市场上的国企巨头，长期以来一直与万科齐名的龙头企业，2013年在内地销售额突破千亿元，成为千亿俱乐部成员之一。但也正是在这个时候，中海却出现了大批人员流失的局面，在集团和区域层面诸多中高管离开，比如长期负责财务融资的吴建斌去了碧桂园，集团长期负责计划管理和合约成本管理的阚乃桂去了世茂，还有较多地方公司总经理和区域职能部门人员离开，这些人多去了万科、龙湖、世茂、碧桂园、金地、红星等行业内其他竞争对手。 中海怎么了？这么多人流失以后，对于中海的业务是否有影响？这些问题也困扰着诸多同行和财经记者。在我看来，还是先讲清楚中海的生意模式以后，再来评判这个人才流失的影响。 万科们没有搞懂中海的生意模式 中海地产一直被外界称道的是强大的成本管控能力，利润遥遥领先，工程质量较好等特点。因为中海是港资开发商的好学生，在与香港房企和黄、长实、九龙仓等长期代建合作过程中，中海学习的是系统控制成本、踩对节奏拿地和注重财务运营效率的模式，而不是仅仅依靠成本部死抠成本。这一点中海远比万科等其他巨头做得好。很多房企单纯从成本部视角看成本，大量挖角中海的人，尤其是管成本的人，包括万科当年还搞了“海盗计划”，试图通过挖中海人来提升公司的成本管理水平和提升利润，但收效不高，成本普遍没有明显下降，原因在于没有搞懂中海这套生意模式。 中海地产在过去20多年的地产开发阶段，是形成了一套独特而又相对成熟的开发模式，它是依靠这个较为成熟的开发模式，在过去房地产开发黄金时代，实现比诸多行业巨头赚得更多、规模扩张稳健而不失速度。 我简单从流程上解释一下这个中海生意模式流程，这个开发模式是将中海的国企地位、海外融资平台、战略投资思维、长期工程管控经验和成本导向管控相结合的极致模式。 低成本融资 首先，从前期融资看，中海凭借其有香港海外融资平台、国企身份地位以及长期的低成本高利润、财务稳健的身份，实现了大陆地产企业行业较低的融资成本，这一点就在起跑线上遥遥领先国内诸多民企和国企。2012-2013年，中海在香港发债券融资，5年期的债券票息仅为3.375%，而像龙湖、金地、世茂等名企在香港融资利息要在6%-9%，融创的债券利息在10%以上，而华润、招商等国企地产巨头发债券的利息也在5%上下。更不用谈国内更多中小开发商，动辄15%以上的融资成本了。这几个点的利息差吃的就是企业的开发利润，中海在这个环节，就实现了严控成本思维，很多企业忽视了这一点，这个成本其实非常可怕。 踩对节奏拿地、战略性拿地 第二，在投资拿地方面，中海借鉴了港资地产企业当年在香港的诸多开发思路，奉行的是踩对节奏、做熟地、战略投资开发、不盲目增加土地储备的思路，类似雷军说的，要做站在风口的猪，一吹就起来了。 举个简单例子，中海每隔5年左右，就会在集团重点选择3个城市左右，作为下个阶段重点突破和收益回报的主战场，依靠重点城市高回报高收益来增长规模，而不是盲目增加城市。 选择城市的思路是，要在这个城市的城市化要进入高峰期的前夜，或是该城市的房地产市场即将快速崛起的阶段，一旦城市过了房地产发展高峰期或是发展进入瓶颈期、土地核算收益回报不高的话，中海会毫不犹豫减少在这个城市的投资，不会为了维持这个公司的规模或是人数再持续拿地投资，宁可选择调人去外地或是裁员思路。 比如在2003年前后，中海选择了苏州、成都、佛山三个二线城市佼佼者，作为下个五年的突破点，大量投资拿地，而在2004-2009年，这三个城市房地产市场突飞猛进，价格提升迅速，仅土地一项，中海就大赚一笔，就因为低成本拿地。销售方面，三个城市在中海集团内的年销售额都在40亿元以上，位居集团前五，而利润层面基本位居集团前四位。而同期中海早期贡献销售额和利润的广州公司却进入市场恶性竞争阶段，盈利差、竞争惨烈，所以中海基本在广州不拿地，调人去全国。 2010年以后，中海选择沈阳、济南等二线城市作为下一个突破点，同时回归北京和上海，而后的几年内，在沈阳和济南，中海爆发，依靠土地增值和项目大盘操作，推动集团高速增长，比如近期中海在济南单盘开盘号称40亿元。而同期之前贡献较高利润和