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论城市房屋拆迁补偿 江苏益友天元律师事务所 刘长伟 中文摘要 拆迁，在发展中的中国一再成为国人关注的焦点。《物权法》颁布以后，拆迁又面临无法可依的局面。虽然作为权宜之计，全国人大授权国务院在征收法出台之前，先行制定条例，但拆迁或征收立法已刻不容缓。因此，对拆迁问题的研究就显得越来越重要。 十几年来，我国经济迅速发展，因城市建设需要，拆迁大规模展开。虽然我国从90年代初开始，不断制定、修改拆迁条例，但拆迁纠纷不断，愈演愈烈。纠其根本原因，本人认为，是利益分配的不公，从立法角度就存在很多问题：产权调换方法单一，忽略被拆迁人的区位利益或考虑较少；市场评估缺乏有效监督机制，评估方法单纯采用市场法，忽略被拆迁人的可得利益。导致分歧加大，很难达成协议。加上各地受利益驱动，在执行中随意性很大，程序混乱，出现各种侵犯被拆迁人合法权益的现象，造成纠纷频仍。 本文从目前拆迁立法与实践存在的问题入手，以探索最可能为各方所接受的拆迁补偿标准为主线，研究拆迁的合理性、合法性前提，逐步理清复杂的拆迁法律关系及其动态变化，最终提出一个尽可能公平合理的解决方案：把补偿标准从最低级的成本补偿到市场价格收购，最终推进到开发利益分配。 拆迁立法与实践存在的问题有目共睹，勿用赘言。但探寻解决问题的方法却十分困难。有开发商的原因，也有被拆迁人的原因，更有政府管理不到位或错位造成。所以，解决好拆迁问题，首先要解决拆迁各法律主体的定位，明确各自的权利义务。其次，商业拆迁带有公共利益与法人利益混合的情况，这种情况下，根据法律规定，也可以征收拆迁，但对其利益应当在拆迁人与被拆迁人之间取得平衡。否则，要么拆迁不成，要么出现违法拆迁、暴力拆迁，总之，无法将其通过法律渠道获得解决。再次，我国毕竟是发展中国家，对发达国家获取的人类文明的共同成果应当予以借鉴、改造、为我所用。世界各国都曾面临拆迁难题，也有很多经验与教训。毕较典型的是欧美国家，是否因公共利益征收、补偿是否充分都以法院判例的形势给世人以很好的启迪。最后，综合历史与现今、国内与国外的问题与解决方法，本人认为，对商业拆迁，应当从政府的角度核定开发商应得利益，在其收益当中，对城市建设做出重大贡献的被拆迁人予以合理分配与充分补偿。 关键词 城市拆迁 补偿 开发利益分配 目 录 前言 2 一、目前我国拆迁补偿制度存在的问题 2 （一）利益分配不公 2 （二）拆迁补偿方法与标准不合理 3 （三）拆迁程序混乱、手段粗暴 4 二、公共利益——城市房屋拆迁的合理性与合法性 5 （一）城市拆迁中的公共利益界定 5 （二）城市拆迁中公共利益滥用 7 （三）公共利益原则对补偿标准的影响 8 三、拆迁法律关系主体的地位及其权利义务 10 （一）拆迁法律关系的分类 10 （二）拆迁中政府角色定位 11 （三）拆迁人的角色定位 12 （四）被拆迁人的角色定位 12 四 国外拆迁立法与经验之借鉴 13 （一）美国的有偿征收制度设计 13 （二）德国征收补偿制度设计 13 （三）各国补偿的原则和标准 14 五、 拆迁补偿之新思路-开发利益分配 15 （一）开发利益分配的必要性 15 （二）开发利益分配的合理性 16 （三）开发利益分配的可行性 17 （四）开发利益之分配 18 结语 20 参考文献 21 前言 二00七年三月，重庆市某拆迁工地中的一栋孤零零的小楼，吸引了人们的注意。它不仅逐渐在国内引起了轰动，而且大有走上世界之势。人们之所以关注它，是因为它确实引人注目：周围是二十米大坑，没有梯、没有路，完全是一座被架空的、真正的空中楼阁。一面五星红旗在楼顶迎风飘扬，旁边拉着一面横幅：“公民的合法私有财产不受侵犯！”这就是被称为“史上最牛钉子户”的吴萍、杨武一家。 1992年，把建于1944年木房推倒，新建起一栋219平方米的二层砖混结构楼房，经营酒楼她的楼房一楼的评估价是18841元/平方米，二楼是3785元/平方米，这与刚建成一年的杨家坪步行街的店面与住宅售价相差悬殊的店面售价是5万－10万元/平米，为此而与开发商交涉，旧房，说，我卖的不是房子，而是地皮。 （三）拆迁程序混乱、手段粗暴 据建设部门统计，每年信访、上访案件数千起，其中反映拆迁问题的占70%，在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%；国家信访局接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增。 一件件因拆迁而起的风波让人怵目惊心震惊国务院的湖南省嘉禾“县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁”事件暴露了少数的地方政府严重滥用职权，纵容或者放任违法违规拆迁的恶劣做法；自杀抗迁的事例亦频繁出现：2000年9月12日，安徽省池州市青阳县下岗工人朱正亮不满县政府的旧城改造拆迁安置，在天安门金水桥上自焚；2003年8月22日，南京市邓府巷39岁的翁彪因为不满当地拆迁办强行