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信贷业务法律基础 2012年4月 法律意识 一、规范意识 二、证据意识 第一部分 民法 一、合同法基本理论 1.合同成立与生效 （1）无效合同： 欺诈、胁迫且损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体、第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 违反法律、法规强制性规定。 （2）可撤销合同：欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平 （3）效力待定合同：限制民事行为能力人、无权代理、无权处分 2.合同的相对性原理 （1）与当事人达成协议时，审核当事人协议时，要考察其合同是否有效。 （2）没有在合同上签字而实际使用贷款的其他人，因与银行之间没有合同关系，不对银行承担还款责任。 （3）“国人重印章，洋人重签名”。签章环节要严控风险。 二、担保物权概述 一、担保的法理分类： 1.人保：保证 2.物报：抵押、质押、留置 3.金钱担保：定金 二、担保的重要特性： 从属性，从属于主债权债 案例1： 甲向乙借款100万元，丙为甲借款提供担保，乙、丙签订抵押合同，以丙之房屋一幢作抵押。后甲、乙借款合同被法院宣告无效，问：乙、丙之抵押合同的效力？ 风险提示1：业务操作中需高度关注借款合同的有效性。 三、物保与人保竞合时的处理 1.有约定从约定 2.没有约定的情况下： （1）第三人提供的物保与第三人提供的人保：不分顺序； （2）本人提供的物保与第三人提供的人保：物保优先（可约定排除）。 案例2：甲向银行借款1000万元，甲以一幢房屋设定抵押，丙为保证人。则： （1）楼房拍卖800万元，丙的保证责任是多少？ （2）债务未到期，大楼被火灾烧毁，丙的保证责任是多少？ 风险提示2：在有抵押物，同时又有保证人的情况下，注意通过约定排除保证人基于物保优先的抗辩。 三、保证 一、保证责任的两种方式 1.一般保证责任：先诉抗辩权 2.连带保证责任：不分顺序，不分份额 风险提示3：我行目前所有个贷产品，涉及保证的都是连带责任保证。 四、抵押 一、不动产抵押权生效：登记生效主义（不动产确权通用原则，核心是公示公信） 案例3：甲企业与A银行签订抵押合同，约定将企业房产抵押给A银行，该抵押合同经过公证机关公证。之后甲企业又想B银行申请贷款，将同一幢房屋的土地抵押给B银行并办理抵押登记手续。后来甲企业进入破产程序，A、B银行同时申请抵押权实现，谁的抵押权能受到法律承认？ 风险提示4：高度认识他项权证的重要性 二、不可抵押的财产： 1.国有/集体土地所有权 2.集体土地使用权，有两个例外： （1）招标、拍卖等公开协商方式取得的“四荒”用地经营权； （2）乡镇厂房做抵押的，范围内的建设用地使用权一并抵押。 3.公益法人的公益设施 案例4：A大学向银行借款100万元，以学校的办公楼做抵押。该抵押是否有效？以校长的公务用车做抵押，该抵押是否有效？ 4.所有权、使用权不明或有争议的财产 5.被查封、扣押的财产 6.依法被确认为违法、违章建筑的（小产权房，目前不具备流转的资格） 三、房地一体主义在房地产抵押中的体现 1.以建筑物抵押，抵押效力自然及于占用范围内的土地。 2.以土地作抵押的，效力自然及于土地上的建筑物。 3.但抵押合同签订后，抵押权不及于土地上的新增建筑。 4.乡镇企业的土地不得单独抵押，但以厂房抵押的，自然及于占用范围内的土地（建设用地使用权）。 四、抵押权的实现与其他权利的关系 1.与执行权：设立抵押权在先，后被保全或执行，不影响抵押权的效力。 2.与租赁权： （1）租赁先，抵押后，买卖不破租赁； （2）租赁后，抵押先，不适用买卖不破租赁。 3.与所有权：抵押期间，抵押物依法被继承、赠与的，抵押权不受影响。 风险提示5：承租人声明的意义，在于后期更好的保障我行债权的顺利实现 五、房地产抵押的几个特殊问题 1.与土地出让金的关系： 拍卖划拨的国有土地使用权，必须在缴纳土地使用权出让金后，抵押人才能优先受偿。 2.与新增房屋的关系 土地抵押后，抵押权不得及于新增房屋，但是处分的时候可以一并处分，但新增房屋部分所得的价款抵押人不能优先受偿。 风险提示6：在计算抵押物价值的时候，要扣除划拨土地的后续成本支出（土地使用权出让金）；小企业贷款，划拨土地不能单独抵押。 六、几种特殊的不动产类型 （1）小产权房 在集体土地上建设的, 其产权证由村委会,或由乡镇政府颁发的房屋。 小产权房不是我行贷款抵押物的适格对象。 （2）房改房 城镇职工