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三、盈利指标计算方法 类型: 在不考虑物业增值收益时: 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额 第四节 房地产投资财务评价指标 (二)静态指标 3.投资回报率 三、盈利指标计算方法 类型: 当考虑物业增值收益时: 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。 第四节 房地产投资财务评价指标 (二)静态指标 3.投资回报率 四、清偿能力指标计算方法 (一)利息计算方法 按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还,按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为: 第四节 房地产投资财务评价指标 四、清偿能力指标计算方法 还本付息的方式包括以下几种: 1.一次还本利息照付:借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息; 2.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息; 第四节 房地产投资财务评价指标 (一)利息计算方法 四、清偿能力指标计算方法 还本付息的方式包括以下几种: 3.等额还本付息,在规定期限内分期等额摊还本金和利息; 4.一次性偿付,借款期末一次偿付全部本金和利息; 5.“气球法”,借款期内任意偿还本息,到期末全部还清。 第四节 房地产投资财务评价指标 (一)利息计算方法 四、清偿能力指标计算方法 (二)借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 第四节 房地产投资财务评价指标 四、清偿能力指标计算方法 (三)偿债备付率 定义:偿债备付率(Debt Coverage Ratio,DCR),是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为: 第四节 房地产投资财务评价指标 四、清偿能力指标计算方法 要求:对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2。当指标小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。 第四节 房地产投资财务评价指标 (三)偿债备付率 四、清偿能力指标计算方法 (四)资产负债率 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。 其表达式为: 第四节 房地产投资财务评价指标 四、清偿能力指标计算方法 运用: 资产负债率高,则企业的资本金不足,对负债的依赖性强,在经济萎缩或信贷政策有所改变时,应变能力较差; 第四节 房地产投资财务评价指标 (四)资产负债率 四、清偿能力指标计算方法 运用: 资产负债率低,则企业的资本金充裕,企业应变能力强。 房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。 第四节 房地产投资财务评价指标 (四)资产负债率 【例题?多选题】 下列关于资产负债率的叙述正确的有( ) A、资产负债率高,则企业的资本金充足,企业应变能力强 B、属短期偿债能力指标 C、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 D、资产负债率=净资产合计/负债合计×100% E、可以用来衡量客户在清算时保护债权人权益的程度 【正确答案】CE 本章学习结束 谢谢观看 高清HD视频讲座地址:/cpm/1.html 一、投资回收与投资回报 二、财务评价指标体系 三、赢利指标的计算方法 四、清偿能力指标的计算方法 第四节 房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 房地产投资的收益或总回报,包括投资回收和回报。 投资回收:是指投资者对其所投入资本的回收, 投资回报:是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 第四节 房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 例如,金融机构在向居民提供抵押贷款时,借款人在每月的还款额中,一部分是还本,另一部分是付息,对于金融机构来说,借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分,借款人所支付的利息,就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。 第四节 房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 例如,就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润。 第四节 房地产投资财务评价指标 二、财务评价指标体系 (一)赢利能力指标 1.静态指标(投资回报率、现金回报率、静态投资回收期) 2.动态指标(财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期) (二)清偿能力指标 借款偿还期、偿债备付率、资产负债率 第四节 房地产投资财务评价指标 二、财务评价指
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