2014年前3季度广东房地产市场分析报告.docVIP

2014年前3季度广东房地产市场分析报告 一、市场运行情况 1.销量降中趋稳，供求关系宽松 1-9月，全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元，同比分别下降10.4%和10.7%，降幅较1-8月分别收窄1.4个和1.5个百分点，下降趋势有所缓解。与近年同期水平相比，今年前3季度商品房销售量仍处于次高水平。 ?从商品住宅市场看，今年前3季度销售面积5206.02万平方米，同比下降12.7%；销售额4464.23亿元，同比下降13.5%；销售均价8575元/平方米，同比下降1.0%。从单月数据看，9月份销售面积742.62万平方米，同比下降5.3%，环比则大幅增长37.4%，销量仅低于6月水平，显示出在政策、信贷环境不断改善的情况下，市场成交量趋于回升。 ? ? ? 从市场新增供应看，前3季度全省商品房批准预售面积5818.49万平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批准预售面积5025.97万平方米，同比下降7.4%，同比降幅均呈持续收窄。随着政策利好的逐步释放，市场信心也不断增强，预计企业还将进一步加速推盘，年内批准预售量可能超过去年水平。 ? ? 库存方面，截至9月期末，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%；其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。 ? ? ? 从供求关系看，若将当期新增批准预售面积和期末待售面积视为供应量(不计算当期之前已批准预售但尚未销售且未竣工部分)，则1-9月全省商品房可供销售面积至少有10909.89万平方米；将实际销售面积视为需求量，则同期实现销售5927.54万平方米，供求比为1.84:1。其中，商品住宅供求比为1.60:1。若按今年月均销售速度，完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月，其中商品住宅需要5.4个月以上，同比分别增加2.7个月和2.3个月。与近几年相比，今年的供求关系最为宽松。但由于今年销售量处于较高水平，库存去化周期较2012年度的最高水平仍少0.6个月。但当前宽松的供求关系表明去库存压力依然严峻，加速去化仍是主流。 ? ? ? ? 2.销售回笼不畅，资金整体偏紧 1-9月，广东房地产企业到位资金8175.21亿元，同比增长11.5%。其中，国内贷款1847.05亿元，同比增长19.8%；利用外资27.30亿元，同比下降3.4%；自筹资金2718.97亿元，同比增长48.5%；其他资金来源(销售回笼资金)3581.91亿元，同比下降8.8%。从资金结构看，国内贷款占到位资金比重为22.6%，较去年同期提高1.6个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比33.3%，同比提高8.3个百分点；其他资金来源占比43.8%，同比下降9.8个百分点。作为最主要资金来源的销售回笼资金，今年前3季度所占比重仅高于2008年，是2005年以来资金较为紧张的一年。 ? ? ? 数据同时显示，今年前3季度，来自银行贷款的资金同比增长13.9%，增速自年初累计回落31.4个百分点；按揭贷款同比下降1.9%，增速累计回落35.7个百分点。可见，受信贷政策收紧的影响，销售回笼资金普遍放缓，企业资金压力不断增大。 ? ? ? 从商品房销售额与投资额的比值看，今年第3季度为0.96，较第2季度的1.03进一步回落，为2009年以来最低水平，反映当前企业现金流紧张程度日益加剧，房地产企业有必要加快资金的回笼，以确保资金链的安全。 ? ? ? 3.投资平稳增长，地市量降价升 1-9月，全省商品房完成投资5278.42亿元，同比增长18.8%，增速持续稳定。其中，商品住宅完成投资3569.71亿元，同比增长14.5%，增速比去年同期回落8.0个百分点；办公楼和商业营业用房合计1012.39亿元，同比增长48.4%，比去年同期大幅提高16.1个百分点。数据显示，今年来商品住宅投资比重同比有所下降，商用物业投资的拉动效应明显增强，以住宅开发为主的商品房投资业态持续调整。 ? ? ? 开发建设方面，截至9月期末，全省商品房施工面积49281.66万平方米，同比增长17.6%。其中前3季度新开工面积9334.70万平方米，同比下降10.0%；竣工面积3705.87万平方米，同比下降1.0%。数据显示，今年来商品房新开工、竣工面积同比增速维持在负区间，但降幅逐渐收窄。 ? ? ? ? 土地市场方面，全省土地购置面积1331.34万平方米，同比下降9.4%，购置面积位于近6年的次低水平，仅高于2010年同期，反映出开发商对拿地的态度趋于谨慎。但另一方面，同期土地成交价款541.69亿元，同比大幅增长27.4%，反映出地价仍处于高位。在销售市场回归常态的背景之下，地价