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城市“小产权房”现象探析 摘 要：小产权房的出现引发了一系列问题和纠纷，虽已为人们所关注，但至今尚未解决。小产权房的问题不仅在于其本身，其背后是整个城市住房市场和住房保障体系的不健全，以及失地农民的经济来源没有有效途径等重大问题，因此，利用行政手段强制的控制势必导致城市和农村发展的又一轮镇痛。只有针对小产权房市场从形成到难以控制的过程，将其与整个城市住房市场的相互影响进行分析和对比，才能寻求合理方案，从根本上解决小产权房问题。 关键词：小产权房 形成动因 解决途径 市场 中图分类号：F4 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）09（c）-0206-03 “小产权房”的定义有很多，该文所指的小产权房是按产权证的发证机关来区分的：县级及以上人民政府房管部门颁发产权证的叫大产权房，而在农民集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用的，由乡镇人民政府颁发产权证的房屋叫小产权房[1]，也就是该文着重探讨的对象。 小产权房从20世纪90年代开始出现，并以其低廉的价格在城市房地产市场中占有不小比重，然而到现在为止，我国的有关政府部门并没有采取行之有效的措施对这些小产权房的建设和买卖进行控制和制止――使其成为了城市土地管理、城市建设以及城市房地产市场中的灰色地带。由于小产权房无国家统一发放的房屋所有权证，且任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，所以有关“小产权房”的合同也因违法而无效，购买人无法成为房子的所有权人，也无法再行转让。如果房子出现质量问题或以后遇到国家征收，也很难维护自身利益[3]。截至2007年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等途径和形式，我国的小产权房面积已接近120亿平方米[4]。而根据不完全统计，北京市的小产权房已突破千万平方米，既有两三栋楼房的小盘，也有面积超过20万平方米的小区。在北京、成都、西安等很多城市，小产权房销售量甚至已经超过房地产市场供应量的20%[5]。 促使小产权房产生的因素具有层次性，应该分清哪些是其根本动因，哪些是其推动条件，才能从根本上解决小产权房的问题。小产权房的形成是市场的过程，其根本上是由经济利益直接驱使的，并且其背后是整个城市住房市场和住房保障体系的不健全，以及失地农民的经济来源没有有效途径等重大问题，因此，单纯的行政手段对其进行控制只能是治标不治本，而需要从市场运行的角度进行分析。该文即针对小产权房市场从形成到难以控制的过程，对其与整个城市住房市场的相互影响进行分析和对比，以求从小产权房形成的根本动因，并为解决小产权房问题提供参考。 1 小产权房形成的根本动因――市场的“推拉”作用 促使小产权房产生的原因很多，国内学术界对此也不乏研究，但多是将各种因素并列起来进行探讨。在阅览大量先行研究的基础上，笔者将催生小产权房的诸多因素整理、加工并总结为图1。但笔者认为，促使小产权房产生的因素是具有层次性的，应该分清哪些是其根本动因，哪些是其推动条件，才能把握住小产权房背后的问题，从根本上解决小产权房、以及由此引发我们思考的城市和农村问题。（见图1） 1.1 城市住房市场对小产权房的需求“拉力” 1.1.1 城市居民对低价位保障性住房需求巨大 在我们目前现行的住房供应体系下，在有能力购买商品房的居民和享受经济适用房的中低收入居民之间，存在一个被称为“夹心层”的群体―― 在目前的房价水平下，短时间内无力购买商品房，同时又达不到政府保障住房的收入水平。对于这些“夹心层”居民，九部委出台了调控细则，推出了“限套型、限房价”的“两限房”，但这种“两限房”的推行一方面面临着开发商积极性差的问题；另一方面的问题还是源于居民购买力的有限而未必负担得起。另外，城市中还存在有一群居民，因收入水平略高于当地最低生活保障线而享受不到廉租住房，被列入经济适用房供应对象却无力购买。而这样的中低收入家庭，连同上文提到的“夹心层”居民在城市中所占比例高达60%以上[6]。除此之外，我国2007年外出就业的农民工数量达到1.2亿[7]。而有调查显示，超过半数农民工已经习惯了城市的生活，并希望留在城市发展、定居[8]。但是由于户籍的限制，城市无法向他们提供住房保障，在无力负担昂贵的商品房的情况下，小产权房成了他们的最终选择。 1.1.2 开发商对保障性住房开发积极性差 2006年5月29日，由九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 m2以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的招标方式确定开发建设单位。然而对于追求高利润的开发商来说，低价位住房是没有吸引力的。中国指数研究院发布的《土地市场监测报告》显示，2008年北京市国土局虽然缩减了保