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沈阳远洋天地商业规划概念草案 沈阳商圈演变 沈阳商圈结构 沈阳商圈综合竞争力分析模型 沈阳市商业产品供应分析 １）目前沈阳市空置产品主要集中在大型商业项目及面积较大、总价款较高的底商部分２）核心区域内商业供应增长迅速３）潜在供应量使传统中部商圈重心南移４）商业产品供应结构偏向底商转变５）原有经营业态与新供应量尚处磨合期 沈阳市商业市场发展趋势分析 １）投资型商铺产品的市场将受到威胁　　这里投资型商铺产品主要指售后返租的商铺产品。由于市内各区域租金水平未有明显的冲高迹象,故投资型产品追捧的热度应有所降温。２）社区商业的影响范围不断扩大，休闲娱乐业将有大发展　　沈阳市居民消费支出增长迅速。目前看来，未来入市项目以餐饮业、休闲娱乐业为定位的为数不少。这对促动沈阳居民休闲娱乐消费将起积极作用。不同业态的面积需求分析 １）从事美容美体、专卖零售、咨询服务、医疗等行业需要的面积较小２）89％美容美体行业对于面积的要求在200平方米以内３）75％的专卖零售行业对于经营面积的需求也在200平方米以内４）42％的餐饮机构选择经营面积在300平方米以上，有些要求500平方米左右的单体面积５）62.5％的休闲娱乐行业选择的需求面积在300平方米以上６）汽配行业需求面积较小，在100平方米以内，同时应预留仓储空间商业类产品空间特征 １）单体建筑面积大多集中在50～300平方米 ２）单体建筑面积在50～150平方米之间的最受欢迎３）进深根据不同行业来进行规划，基本上不超过18米４）大多采用挑高设计商铺空间结构分析 １）专卖零售、美容美体、咨询服务等行业对三层的商铺抗性较大２）餐饮、休闲娱乐等行业由于需求面积较大及行业的自身特性，往往能够接受三层商铺３）商业产品层高需求　　一层的层高在4.2米左右即可，二层的层高在3.3米左右即可。休闲娱乐业对于首层层高的需求更为明显，层高高于6米。４）底商进深的需求　　大多客户希望进深较短，最好能控制在9～12米之间，15米左右也能接受，但如果进深大于18米，接受程度将受到影响。休闲娱乐业、餐饮业对于底商的进深要求较高。希望营业场所进深大于18米。５）底商开间的需求 －－8米的开间能满足一般行业的经营要求，如果行业经营面积大，需要较大门面那么可以通过横向打通的方式开扩展空间。经营者重点参考的主要指标1) 最关心的还是区域的人流量和交通便利性问题2) 停车是否方便问题3) 所以我们应该充分利用项目地块各自不同的特征条件，并尽量保证地上自由停车位商业类产品的选择动机分析1) 选择自营的比例占到60％2) 物业产权持有者比例较高的有休闲娱乐、餐饮业以及咨询服务机构3) 美容美体、专卖零售、医疗机构等行业大多采取租赁方式进行经营商铺销售价格及承租水平能力分析 1) 商业产品的需求客户对于总价款的承受能力较高。近37％能承受100—300万的总价区间，他---们能够承受的面积大约100—150平方米左右2) 餐饮业、休闲娱乐业对于总房款的承受能力相对较强，其中29％的餐饮业受访者能够承受---300万以上的总房款3) 餐饮机构对于租金的承受能力较强，40％能够承受3—6元/M2/天社区商业类产品规划布局特征分析 面积划分1) 单体建筑面积100—300平方米的户型较多 2) 建筑面积100平方米左右的公建部分销售情况最好 3) 经营业态不同，面积划分跨度明显 层高方面1) 大多采用挑高设计－－大多高于5米。大部分项目均可作一层夹层，使其实际使用面积比原建筑面积增加近50％。2) 从需求结果分析，经营者对于首层高的敏感度并不高－－42％的经营者选择的层高低于4.2米。足以说明虽然挑高设计能够提高产品的利用率，但通常情况下，其单价也相对较高。经营者对于挑高产品敏感度有所降低。户型特征1) 8米左右的开间，12～20多米的进深2) 各行业对于面积的控制依赖于开间的大小，可内部打通，使得面积跨度大底商的停车位1) 大型餐饮、专卖、娱乐等行业对于车位数要求较高2) 泊车主要依靠地上停车位，而停车位的数量，与经营者底商开间有较重要的关系项目区域商业属性分析1) 长白岛区域由于河流的阻隔，其实际上是个封闭型的地块2) 区域地块的城市主要功能是居住，为此区域和城市其他区域的联动不是很强3) 长白岛区域到沈阳主要商圈的路程差不多在15～20分钟之内，区域居民的消费动线是外向型---的4) 城市扩展、人口数量、结构和生活习