《房地产管基础》训练题.docVIP

结合你们去华发房地产公司的营销中心参观的情况，写出或画出房地产营销的基本工作流程，各环节应注意的问题是什么？在房地产营销中，与客户沟通交流特别重要，并结合参观考察及综合各方面的经验，你认为与客户沟通交流应重点注意些什么问题？ 房地产是一种极为特殊的商品，但其定价也可以采用一般商品的定价方法，如成本定价法（具体包括：地价成本、设计建筑成本、营销成本、企业管理成本等）。但实际上，房产定价也不完全遵循此种方法。以下是表现的现象：品牌不同，同样的成本其定价不同；同处一地段，没有品牌的房产价格与有品牌的房产价格也相同；既使有品牌，在不好的地段，其价格也不能高企等等。也就是说，房地产在考虑基本的成本外，还有其它重要的因素需要考虑，这些因素是什么？结合具体的房地产项目予以说明。 18周星期四 房地产策划人：楼房定价与成本无关 2007年10月11日 10:53 赵寻 ????■解密????说到疯涨的房价，不得不提到我从事的这个行业。虽说一个楼盘的售价最终是由开发商老总确定，但最初价位却是由我们“建议”的。????我是一名资深房地产策划人员。一般而言，一个项目(楼盘)的定价方法有两种：一种是成本核算法——通过计算成本加上利润核算，得出最终市场价格。另一种是对比核算法——通过和同地区内同质楼盘的价格对比，得出最终的市场价格。卖白菜采用前一种，而卖房子一般采用后者。????举个例子。某地块有个新项目A(已经封顶)，我们按照市场比较法进行价格预算，就必须先搜集该区域可比的、类似的B、C、D、E等楼盘的当时售价(注意，是当时)，然后在根据一系列的系数比、权重比进行演算，从而得出A楼盘的售价。????也许有人会说，很多行业不都是这样制定的吗？别急，听我慢慢道来。????市场比较法，固然其根本因素参照的有成本、供求关系等，但最重点的，还在于“市场”二字。很可能成本等都没怎么变化或者变化很小，但当市场发生了变化或变化很大的时候，售价也是会跟着发生很大变化的。????还是A楼盘。它在2005年时用市场比较法，与B、C、D、E等楼盘进行参照对比后，演算得出该楼盘的售价为5000元/平方米左右，投资回报率为23%。但因种种原因，该楼盘在该年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市场推售。在此期间，该市的房价一直处在跳跃式的增长阶段。但此时，A楼盘还会以2005年时推算的售价出售吗？答案绝对是否定的。因为我们用的是市场比较法，是根据市场变化而变化的。因为我们当初参照的B、C、D、E等楼盘的售价都发生了变化，不再是2005年时的价格了，而是2007年的价格。所以，我们必须根据最新的(2007年)价格再重新进行演算。????也就是说，只要其他楼盘的价格上涨了，我们用市场比较法算出来的新楼盘的价格也绝对是要上涨的。再加上一般定价规律，还要加进一些未来升值等因素，所算出的售价往往会高于目前市场均价。????此时，我们通过最新的参照价格数据，得出的A楼盘的售价为9000元/平方米，而投资回报率也变成110%了。因为A楼盘的成本并未增加很多(建安成本基本没增加，增加的只有管理成本等，但与增长的售价比，几乎可以忽略不计)，但售价却几乎翻了一倍。????各位这下看明白了吧。根据市场比较法算出来的新项目的售价，永远是高于以前的同比旧项目的售价的。而且，只要其他项目的售价涨了，不管你新项目的成本有没相应的增加，而售价却永远是会跟着其他项目上涨的。这就不难理解很多开发商“捂盘”的真正原因了。????所以，每当有人问我楼价会不会下跌，我都反问：“你说呢？” ? 来源：南方周末 2009年09月21日09:48??来源：人民网―强国社区 　　在任何国家谈到房子的问题，首先都要先确立个人对土地和房产具有什么权利，所以先简单说说中国的土地情况。人民网强国社区()　　新中国建立之前的第一部宪法是1945年制定的，在其中第11条规定：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权，第12条规定：国家依照法律保护公民的私有财产的继承权。人民网强国社区()　　建国之初，根据《中国人民政治协商会议共同纲领》没收了帝国主义地产主，国民党政府，官僚资本，战犯，反革命分子，封建地主在城市中的土地，接受了外国侨民解放前在城市中购置的房地产，建立了首批城市国有土地。 人民网强国社区()　　随后在1956－1967年的社会主义改造中，通过公私合营，国家经租，合作化和随后的向全民所有制过渡，将城市中资本主义工商业的私有土地，私有而出租的房地产以及个体手工业者私有的房地产转为国有土地，但是对于私人自住（或有少量出租）的私有房地产，则作为生活资料保留其私人所有权，并没有任何变动。人民网强国社区()　　这些状况一直持续到1982年人