农用地定级与基准地价评估技术特点分析.docVIP

农用地定级与基准地价评估技术特点分析 摘 要：《农用地定级规程》和《农用地估价规程》中对农用地定级与基准地价评估的工作内容及其他各方面都有统一规定，但在实际工作过程中会因为各地自然、经济和社会环境的不同遇到适用性和可操作性问题，本文从实用性和可操作性角度对新疆农用地定级与基准地价评估工作做技术总结，用以指导农用地定级与基准地价评估工作的开展。 关键词：农用地定级 基准地价评估 实用性 可操作性 中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）05（a）-0047-02 农用地定级和基准地价评估工作是根据农用地的自然属性、经济属性和区位属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，划分级别，同时，根据土地的投入―产出效果等进行农用地的价格评估[1]，其工作过程分为内外业两个阶段，每个阶段都表现出各自不同的技术特点。 1 外业调查工作中的技术特点 （1）确定调查作物。将种植面积超过10%的作物定为主要调查作物。 （2）定级因素因子由《规程》中的49个根据新疆的自然、经济、社会状况选择筛选出其中的18个作为新疆维吾尔自治区农用地定级影响因素因子。 （3）县（市）域内、村域内农用地级别特尔菲初步划分方法。组织分管农业的县（市）长、乡（镇）长、村委会主任、村支书和其他对村内土地综合质量比较熟悉的农经站工作人员或村民，对县（市）域内、村域内农用地定级与估价对象根据各因素因子的综合影响，初步进行乡（镇）、村级别排序。 （4）定级单元控制面积阈值。单元面积大小以既方便操作、方便应用，又不影响单元特性为标准。定级单元面积大致阈值为1公顷～70公顷，项目承担单位在具体开展工作时也可根据县（市）农用地实际情况适当调整。 （5）定级单元编号。单元编号为15位阿拉伯数字，“两位省级代码+两位地级市代码+两位县（市）代码+三位乡镇代码+三位村代码+三位单元流水号”，县（市）、乡（镇）、村代码按照民政局的行政代码表填写。村内单元流水号编制按照由上向下、由左向右的顺序。 （6）定级单元图的编制。单元界线以2 ～4 mm红色（或黑色）醒目实线表示，单元必须封闭。 2 内业分析计算中的技术特点 第一，对不同因素因子分别确定其相应的量化方法[2]。 根据定级因素因子对农用地级别的影响方式，可分为面状因素、线状因素和点状因素，对不同因素因子分别确定其量化方法。 （1）面状因素是指该定级因素因子指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响，不对其他农用地的级别发生影响，它具有非扩散性，如土壤质地、有机质含量等。 其中，定性说明的面状因素，如土壤质地等，可以直接按照各区域因素因子情况赋予一定的分值，但是对于末一级的指标的分值一般不按照零来考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。 对于可以定量表示的面状因素，如有效土层厚度、有机质含量等因素，其指标值可以直接进行最大、最小值极差标准化处理。极差标准化公式为： 同样的，对于可以定量表示的面状因素，其末一级的指标的分值不按照零来考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。 在实际工作中根据农业地理中的有关理论确定土壤有机质含量因素的最低分值，并根据水利部的有关规程和规定确定灌溉保证率和排水条件因素的最低分值。 所有面状因素因子的分值体系采用（0，100）的半封闭区间。 （2）线状因素是指定级因素因子指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其相临的平行于该定级因素因子中心带的农用地的级别产生相同的影响，如交通条件、道路通达度。其是平行扩散性因素，随着距离的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。 （3）点状因素是指定级因素因子指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用地的级别产生影响，如农贸中心、中心城市影响度等。其是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。 部分定级因素因子有交叉影响，如农贸中心、道路的影响，需要进行复合计算。这些因素的影响又是连续的，为了便于计算，可以根据定级单元的平均半径或网格边长，对这些因素的影响域进行离散化，划分出等值带。 具体工作开展过程中，提出以下定级因素因子指标量化思路，供项目承担单位计算参考①。 扩散性因素因子如中心城镇影响度、农贸中心影响度、道路通达度，由于都是随着距离的增加，其作用分值逐渐衰减，所以，着重推荐使用直线衰减法计算因素因子分值。 直线衰减法的计算公式为： 其中：为因素在某个相对距离上对于土地的作用分值；为某个因素个体第级规模指数；；为地块相对距离；为实际距离；为因素影响半径。 其中：为第级扩散源的作用分值；为第级扩散源的作用指数，依据各级扩散源的类型、规模、功能等条件确定。 扩散性因素作用分值 其中：为某空间扩散因素作用分值；为某空间扩散因子作用分值。 ①道路通达度中由于县与乡道路在工作底图（1∶